Vedligeholdelse

Vedligeholdelse er de arbejder, som udlejeren gennemfører for at opretholde ejendommen i den stand, som lejerne efter lejeaf­talen og lov­giv­ningen har krav på.

Forbedringer, derimod, er, når der sker en ændring af en ejendom og af dens installationer, og denne ændring for lejeren medfører en forøgelse af brugsværdien af lejemålet.

Læs mere om forbedringer

Boligorganisationens vedligeholdelsespligt

Boligorganisationens har generel vedligeholdelses­pligt og skal sørge for en forsvarlig vedlige­holdelse af boligorganisationens ejendomme og boliger.

Sker det ikke, kan kommunal­be­styrelsen som til­synsmyndig­hed pålægge boligorganisationen at udføre nødven­dige vedlige­holdelsesarbej­der.

Vedligeholdel­sesforpligtel­sen gælder både for ejen­domme og boli­ger, der tilhører en afdeling af en almen boligorganisation samt for ejendomme, herunder admi­ni­strationse­jendomme, som boligorganisationen selv har skøde på.

Der skal foretages hen­læggelser i fornødent om­fang til større plan­lagte ved­lige­holdelsesarbejder i boligorganisationens afde­linger. Der henlægges ikke til vedligeholdelse eller til mo­derniseringer og forbedrin­ger.

Udvendig og indvendig vedligeholdelse

Der sondres mellem udvendig vedlige­holdelse og indvendig ved­ligeholdelse af afdelinger­ne.

Den indvendige vedligeholdelse defineres normalt som den vedli­ge­holdelse, istandsættelse og fornyelse af indvendige over­flader og træværk i lejlighederne.

Indvendig vedligeholdelse af boligen i boperioden omfatter:
  • hvidtning
  • maling
  • tapetsering
  • gulvbehandling
Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden ved­lige­holdelse i af­delingerne.

I modsætning til det private udlejningsbyggeri kan vedligeholdelsesarbejde i alment byggeri danne grundlag for lejeforhøjelser.

Udvendig vedligeholdelse i almene afdelinger

Som overordnet målsætning gælder, at bebyggelserne og disses anlæg skal vedlige­holdes på en måde, som sigter på op­retholdelse af den oprindeli­ge kvalitet og brugs­værdi.

Der skal derfor årligt budgetteres med henlæggelse af pas­sende beløb til vedligeholdelse. Hen­læg­gelse til vedligeholdelse sker efter en konkret vurdering af bygninger mv. og ikke med cen­tralt (eller kommu­nalt) fastsatte be­løb.

Der er mulighed for at vælge mellem to forskellige metoder:
  • Ved den ene metode henlægges opdelt til henholdsvis for­nyelse af tek­niske instal­la­tioner og til hovedistand­sættelse
  • Ved den anden metode hen­læg­ges samlet til plan­lagt og peri­o­disk ved­ligehol­del­se og for­nyelse af byg­nings­dele og instal­latio­ner
Den sidste metode er mest anvendt.

Den systematik, der anvendes i det almene regelsæt, har følgende drifts­be­greber:
  • Almindelig ved­ligeholdelse: De afhjæl­pende vedlige­holdel­ses­arbejder, som udføres løbende, når der konsta­teres svigt eller skader på dele af bygnings­an­lægget og dets installatio­ner
  • Planlagt og periodisk ved­lige­holdelseog fornyelser: De fore­byggende vedligeholdelsesarbej­der, som udføres efter en for­ud­gående økono­misk og teknisk planlægning
  • Hovedistandsættelse: Samlet mere omfattende vedlige­holdel­se, som er nødven­dig for at bringe en byg­ningsdel op på eller i nærheden af det oprindelige kvalitetsniveau
  • Fornyelse: Udskiftning af byg­ningsdele og installa­tioner, hvis ydeevne er faldet til et uaccepta­belt niveau
  • Modernisering og forbedring: Ændring, der hæver bygningens og boli­gens standard og tilfører ejen­dommen eller dens omgivelser en øget brugsværdi for beboerne
  • Tilstandsvurdering: Vurdering af bygningsanlæggets tilstand på et givet tidspunkt.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse omfatter vedligeholdelse, fornyelse og istandsættelse i lejlighederne.

Reglerne om indvendig vedligeholdelse gælder uanset, om der er aftalt noget andet i lejekontrakten.

Der er to forskellige indvendige vedligeholdelsesordninger samt en variant. De kan ikke sam­menblandes, og der kan derfor kun gælde en ordning i det konkrete tilfælde. Det er boligorganisationens bestyrelse, der vælger den indvendige vedligeholdelsesordning, der skal gælde afdelingen. Der skal for hver afdeling være udarbejdet et ved­ligeholdelsesregle­ment, som udleveres i forbindelse med lejekontraktens indgåelse.

A-ordningen

Vedligeholdelse i boperioden påhvi­ler lejeren. Le­jeren sørger for og afholder udgifterne til hvidt­ning, maling, tapet­sering og gulvbe­handling i bo­perioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet om­fattet her.

Istandsættelse ved fraflyt­ning betales af lejeren. Der skal almindeligvis udføres en normalistand­sættel­se. Normalistandsættelsen omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Istandsættelse af gulve og træværk er ikke omfattet af istandsættelsen ved fraflytning.

Af­delin­gen overtager dog gradvist over en pe­riode på højst 10 år beta­lin­gen af normal­istand­sæt­tel­sen. Mange boligorganisationer anvender en over­tagelses-takt på 1 procent pr. måned, hvilket betyder, at afde­lingen efter otte år og fire måneders boperiode har over­taget betalingen af normalistandsættelsen ved fraflytning helt. Boligorganisationen beslutter, hvem der skal ud­føre istandsæt­telses-arbejdet.

B-ordnin­gen

Lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto, hvorved vedligeholdelse i boperio­den påhvi­ler afdelingen. Vedligeholdelsen omfatter hvidt­ning, maling, tapet­sering og gulvbe­handling i bo­perioden. Træværk ved døre og vinduer er blandt andet om­fattet her. Eventuel istandsættelse ved fra­flyt­ning på­hviler afdelingen.

A-ordningen med normalistandsæt­telsesbe­løb (NI-beløb)

Ordnin­gen er en variant af A-ordnin­gen. Vedlige­hol­delse i boperio­den påhvi­ler lejeren, jf. ovenfor under A-ordningen. Ved fra­flyt­ning betaler le­jeren et NI-beløb, som via boligorganisationen stil­les til den til­flyttende lejers rådig­hed til istand­sættelse. Af­de­lin­gen over­ta­ger grad­vist over en pe­riode på højst 10 år be­talingen af NI-beløbet.

Installationer i almene boliger

Den enkelte afdeling skal foretage og afholde udgiften til vedligeholdelse og fornyelse af låse, vand- og gas­haner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekum­mer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende instal­lationer, med mindre forringelsen skyldes lejerens forsømmelse.

Misligholdelse i almene boliger

Uafhængig af hvilken vedligeholdelsesordning, der gælder i boligaf­delingen, skal en fraflyttende lejer betale for udbedring af eventuel misligholdelse af det lejede.

I loven er misligholdelse defineret således: "...det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig ved­ligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af boligta­geren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som boligta­geren har givet adgang til boli­gen".

Manglende vedligeholdelse bevirker i sig selv ikke, at der tale om misligholdelse. Hvis den manglende vedlige­holdelse har med­ført skade - eksempelvis på et gulv, hvor lakken er delvist slidt af - kan der dog være tale om mislighol­delse.

Syn og prissætning

I forbindelse med fraflytning syner boligorganisationen lejlig­heden for at konstatere, om der skal foretages udbedring af mislig­holdelse. Er der tale om A-ordningen, skal det konstateres, hvilke normalistandsættelsesarbejder, der skal udføres. Samtidig sættes der en pris på arbejderne. Lejeren skal indkaldes til synet og have kopi af syns­rapporten samt et overslag over udgifterne - og i den forbindelse over den del af udgifterne, som lejeren skal betale. Der er en del formelle procedureregler herom og om den endelige afregning, og overholdes reglerne ikke, bortfalder afdelingens krav mod den fraflyttende lejer.

Henlæggelser i almene boliger

Den enkelte boligafdeling skal hen­lægge passende beløb til:
  • Istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning eller betaling af et normalistandsættelsesbeløb ved A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)
  • Indvendig vedligeholdelse af lejlighederne i af­delinger med B-vedligeholdelses­ordningen
  • Eventuel istand­sættelse af lej­lighederne ved fra­flytni­ng i afde­linger med B-ordningen
  • Tab ved lejeledig­hed og fraflyt­ninger
Udtrykket "passende beløb" skal forstås således, at hvis man for­venter at få udgifter til de pågældende formål, skal der foretages henlæggelse.

Det er der­for klart, at der altid enten skal henlægges efter nr. 1 eller nr. 2. Derimod er det ikke sikkert, at afdelingen behøver at henlægge efter nr. 4, ligesom henlæggelse efter nr. 3 afhænger af de konkrete forhold i den enkelte afdeling.
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 05.10.2017