Beboerrepræsentation

Lejelovgivningen opererer med to former for beboerdemokrati i private udlejningsejendomme: talsmandsordningen for de mindre ejendomme og beboerrepræsentation for de større ejendomme.

Beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne har i privat udlejningsbyggeri en række forskellige muligheder for at øve indflydelse på den måde, som udlejer skal tilrettelægge sin virksomhed på.

Talsmandsordningen og beboerrepræsentation adskil­ler sig fra alminde­lige beboer- eller lejerfore­ninger ved, at der ikke er tale om, at den en­kelte lejer er medlem.

En beslutning om at oprette en talsmandsordning eller beboerrepræsenta­tion er en beslutning om at indføre en lovmæssig beboerdemokratisk organisering af for­holdet imellem ejendommens lejere og ejer.

Selvom det ikke fremgår direkte af bestemmelser­ne, antages ”lejere” i relation til reglerne om beboerrepræsentation alene at omfatte lejere af beboelses­lejligheder. Lejere af separate enkeltværelser er ikke omfattet. Desuden er lejere, der har fremlejet en lejlighed, ikke omfattet.

Ejendomme hvor der kan oprettes talsmandsordning

I ejendomme med tre til fem beboel­seslejligheder kan be­boelseslejerne vælge en talsmand til at repræ­sentere sig i forhold til udlejeren. Grundlaget for talsmandsordningen er, at fler­tallet af lejere i de disse ejendomme har samme beføjel­ser, som beboerrepræ­senta­tionen har i andre ejen­domme.

Flertallet af lejere skal vælge en talsmand, som udøver den kompetence, der er tillagt lejerflertallet.

Loven regulerer ikke, hvor­dan talsmandsord­ningen skal organiseres i prak­sis, men det fremgår af beboerrepræsentationsbekendtgørel­sen, at den finder tilsvarende anven­delse på talsmandsordningen. Ordningen indebærer dermed ikke nødven­digvis, at le­jerne skal vælge én tals­mand, som fungerer i alle rela­tio­ner.

Lejerne kan beslutte at vælge talsmænd til varetagelse af beføjelserne i relation til konkrete opgaver eller problemstillinger. Det betyder, at der kan vælges flere talsmænd på samme tid til repræsen­tation i forskellige relationer med for­skellige lejerflertal bag sig.

Ejendomme hvor der kan oprettes beboerrepræsentation

I ejendomme med seks eller flere beboelseslejemål kan beboelseslejerne vælge at etablere beboerrepræsenta­tion.

Ud­lejede be­boel­ses­lej­lig­heder i en ejendom, som ejes af en andels­bo­lig­for­ening, anses som én ejendom. Tilsvarende gælder i en ejendom opdelt i ejerlejligheder, hvor samme ejer af ejerlejligheder lejer flere lejligheder ud.

I lejeloven er fastsat regler for, hvordan beboerrepræsenta­tion oprettes og nedlægges. I beboerrepræsentationsbekendtgørelsen findes desuden nærmere regler om beboerrepræsentationens arbejde såsom:
  • Afholdelse af beboermøder
  • Valg af beboerre­præsentanter
  • Betaling til be­boerrepræ­sentanter­nes arbejde

Hvordan oprettes en beboerrepræsentation?

Beboerrepræsentation oprettes ved, at mindst 50 procent af de frem­mødte lejere på et beboermøde for ejendommens beboelseslejere vælger beboerrepræsentanterne. Er der ikke 50 procent af lejerne til stede på beboer­mødet, skal be­slutningen efterfølgende bekræftes ved en urafstemning blandt samt­lige beboelsesle­jere. Der er ikke krav om, at et flertal af lejerne skal være fysisk tilstede på mødet. Lejerne kan lade sig repræsentere ved fuldmagt.

Beboermødet kan indkaldes af:
  • enhver lejer af en beboelseslejlighed
  • et medlem af en lejers husstand
  • en lejerforening, der har medlemmer blandt beboerne

Til beboermødet skal indkaldes:
  • lejere af beboelseslejlig­heder, bortset fra lejere i fremleje­for­hold
  • lejere af separate enkeltværelser
  • lejere af erhvervslejemål og
  • udlejer

Kun lejere af beboelseslejlig­heder og disses husstands­medlem­mer har stemmeret og er valg­bare.

I ejendomme med 13 eller flere beboelseslejemål skal der væl­ges tre beboerrepræsentanter, mens der i ejen­domme med færre end 13 beboelseslejemål skal vælges én. Der kan endvidere vælges suppleanter for be­boerrepræsentanterne.

Når beboerrepræsentanterne er valgt, skal de give udlejeren besked om, hvem der er valgt. Så ved ud­lejeren, hvem han skal kontakte, når han ifølge lejelovgiv­ningen har pligt hertil.

Samtidig med etableringen skal det beslut­tes, hvilket beløb indtil 343 kroner årligt pr. beboelseslejlighed (2017-niveau), der skal opkræves til dækning af beboerrepræsentationens arbejde.

Beslutningen skal meddeles udlejeren, der opkræver beløbet sammen med huslejen, og udbetaler det til bebo­­errepræsentanterne i takt hermed. Udlejeren skal ikke inddrive beløbet hos lejerne, hvis der ikke betales frivilligt.

Beløbet forudsættes fortrinsvis at dække udgifter i forbindelse med beboerrepræsentanternes eller talsmænde­nes løbende arbejde såsom indkaldel­se og afholdelse af beboermøder og udarbejdelse af materiale hertil.

Beløbet rækker næppe til aktiviteter til styrkelse af repræsentanter­nes kendskab til lovgrundlaget i form af deltagelse i kurser og lignende.

Beboerrepræsentanter kan ikke opsiges, når ud­lejeren ønsker selv at benytte det lejede.

En lejer, der er valgt som beboerrepræsentant, kan ikke fortsætte som beboerrepræsentant, når vedkommende flytter.

Det årlige beboermøde

Beboerrepræsentanterne skal i hvert kalenderår inden den 1. april afholde beboermøde. På mødet:
  • aflægges beretning og regnskab for det forløbne år. Der er ikke fastsat nærmere regler om revision af regnskabet
  • fastsættes det beløb, som skal opkræves til dækning af beboerrepræsentationens arbejde indtil 343 kroner årligt pr. beboelseslejlighed (2017-niveau)
  • vælges be­boer­repræsentanter
  • besluttes, hvad beboerrepræsentationen skal beskæftige sig med i fremtiden

Herudover kan der afholdes ekstraordinært be­boermø­de:
  • når be­boerrepræsentanterne be­slutter det
  • når det er besluttet på et tidligere beboermø­de
  • når mindst 1/4 af lejerne anmoder om det

Vælges nye beboerrepræsentanter eller ændres be­løbet til beboerre­præsentationen, skal udlejeren have besked.

Hvordan nedlægges beboerrepræsentationen?

Beboerrepræsentationen kan nedlægges, ved at der indkaldes til et beboermøde, hvor de fremmødte beslutter at nedlægge beboerrepræsentationen. Beslutningen om nedlæggelse af beboerrepræsentationen træffes efter de samme retnings­linjer, som gælder ved etablering af beboerrepræsentationen.

Desuden bortfalder beboerrepræsentationen, hvis der ikke i to år har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter.

Endelig kan udlejeren, hvis der er usikkerhed om, hvorvidt beboerre­præsentationen er i funktion, skriftligt anmode samtlige beboelses­lejere om inden for en frist på mindst 6 uger skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Har udlejeren ikke ved svarfristens udløb modtaget oplysning herom, anses beboerrepræsentationen her­efter for bortfaldet.

Hvad kan en beboerrepræsentation?

En beboerrepræsentations muligheder for at påvirke udlejers beslutninger kan inddeles i følgende hovedområder:
  • Udlejerens løbende drift af ejen­dommen
  • Udlejerens regulering af lejen
  • Udlejerens vedligeholdelsesarbejder
  • Udlejerens forbedrings­arbej­der

Beboerrepræsentationen og ejendommens løbende drift

Beboerre­præsentanterne kan:
  • få oplysning, om hvem der ejer ejendomme, og hvem der administrerer den
  • drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren
  • blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af lejligheder i ejendommen
  • blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer

Beboerrepræsentationen og lejeregulering, der ikke er særligt tilknyttet forbedringer

Beboerrepræsentanterne kan klage på vegne af samt­lige lejere ved lejeforhøjelser som følge af var­meregnskaber og imod vandregnskaber.
  • Handlemuligheder for beboerrepræsentationen i boliger, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi.

Beboerrepræsen­tanterne kan indbringe en sag om lejenedsættelse efter reglerne om det lejedes værdi for huslejenævnet.
  • Handlemuligheder for beboerrepræsentationen i boliger, hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt

For store ejendomme i regulerede kommuner findes en række særlige regler om, hvad beboerrepræsentanterne kan og udlejeren skal i forbindelse med regulering af den omkost­ningsbestemte husleje.

Senest 7 dage før varsling af en omkostningsbe­stemt huslejeforhøjelse skal udlejeren varsle beboerrepræsentationen om lejeforhøjelsen. Varslingen skal indeholde:
  • Kopi af varslingsskrivelsen til lejerne
  • Oplysninger om det gældende budget og om det nye budget
  • Fornøden redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de enkelte beløbs størrelse
Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er varslingen af omkostningsbestemt lejeforhøjelse ugyldig.

Beboer­repræsentanterne kan herudover inden for visse frister forlange yderligere redegørelse for budget og ved­ligeholdelses­regnskab. Overholder udlejeren ikke disse krav, er varslingen ugyldig.

Beboerrepræsentanter­ne kan på vegne af lejerne klage over udlejerens omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Vil udlejeren fastholde kravet, skal sagen indbringes for huslejenævnet.

Beboerrepræsentanterne kan også klage til udlejeren over en lejeforhøjelse, der skyldes skatte- og afgiftsstigninger. Vil udlejeren fastholde kravet, skal sagen indbringes for huslejenævnet.

Beboerrepræsentanterne kan indhente kontroltilbud på visse poster i det omkostningsbestemte huslejebudget og anbefale udlejeren at acceptere dem. Vil udlejeren ikke acceptere disse tilbud, kan hus­lejenævnet på beboerrepræsentanternes opfordring pålægge udlejeren at benytte tilbuddet. For at kunne pålægge udlejeren at benytte beboerrepræsentationens tilbud, skal huslejenævnet vurdere, at tilbuddet er bedre end udlejerens eget.

Beboerrepræsentationen og vedligeholdelse af ejendommen

  • For store ejendomme i regulerede kommuner gælder, at beboerrepræsentationen skal indkaldes til møde af udlejeren med henblik på udarbejdelse og revision af en vedligeholdelsesplan. Beboerrepræsentationen og udvendige vedligeholdelseskonti
Beboerrepræsentanterne kan - ligesom et flertal af lejerne - foreslå, hvordan pengene på bindingskontoen skal bruges.

Desuden kan huslejenævnet efter krav fra beboerrepræsentanterne - eller et flertal af lejerne - nedsætte afsætningsbeløbet på bindingskontoen i en periode på indtil fem år, blandt andet:
  • hvis der står et beløb på kontoen, der svarer til de seneste fem års hensættelser eller
  • hvis der ikke er behov for større beløb på grund af ejendommens ved­ligeholdelsesstand
Når udlejeren beder om udbetaling fra bindingskontoen, skal beboerrepræsentanterne eller lejerne samtidig have med­delelse om, hvilke relevante udgif­ter udlejeren har haft, og hvil­ket beløb der ønskes udbetalt.
Protesterer beboerrepræsentanterne eller lejerfler­tallet imod udbe­talingen inden seks uger efter meddelelsen, skal sagen indbringes for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at fastholde udbetalings­kravet.

Beboerrepræsentationen og forbedringer

Udlejeren må ikke begynde på forbedringsarbejder, som medfører leje­forhøjelse for beboelses­leje­målene, før beboerrepræsentanterne  med rimeligt varsel er blevet skriftligt indkaldt til et møde, der afholdes med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, Udlejer skal forud for mødet fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Udlejerens manglende overholdelse af denne pligt medfører, at udlejeren udelukkes fra at opkræve leje­forhøjelsen.

Beboerre­præ­sen­tanter­ne skal ind­kaldes til møde om gennem­førelse af planlagte forbedringsar­bejder, når det vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 61 kr. pr. m² (2017-niveau).

På mødet med beboerrepræsentationen skal der orienteres om:
  • forbedringsarbejdet
  • udbudsma­teria­let
  • overslag over forbedringsforhøjelsen
Når arbejdet udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, har beboerrepræ­sentan­terne krav på at udpege mindst én bydende i licitationen samt krav på at bliv indkaldt til deltagelse i licitationsforretningen.

For store ejendomme i regulerede kommuner gælder en særlig regel om, at udlejeren skal varsle beboerrepræsentationen, inden han gennemfører større forbedringsarbejder.

Det drejer sig om forbedringsarbejder, som vil medføre en huslejestigning på mere end 98 kr. pr. m2 om året (2017-niveau) sammenlagt med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste tre år.

Varslingen skal være skriftlig og indeholde:
  • en beskrivelse af arbejdet
  • et overslag over udgifterne
  • oplysning om finansieringen
  • lejeforhøjelsens forventede størrelse
  • oplysning om beboerrepræsentationens adgang til at klage skriftligt inden 6 uger.
Hvis beboerrepræsentanterne inden seks uger efter varslingen klager imod det varslede forbedringsarbejde, skal udlejeren inden yderligere seks uger indbringe sagen for huslejenævnet, som kan modsætte sig iværksættelsen.

Aftale om forbedringer med beboerrepræsentationen

Beboerrepræsentanterne kan på lejernes vegne aftale forbedringsarbejder med udlejeren. Det drejer sig om forbedringsarbejder, som ­sammen med øvrige forbedringer, der er gennemført efter aftale med beboerrepræsentanterne, medfører lejefor­højelse på indtil 98 kroner pr. m² (2017-niveau). Beboerrepræsentanterne skal sikre sig, at der er flertal for aftalens indgåelse blandt beboel­ses­lejerne.

Det kan i denne forbindelse aftales, at forbed­ringsforhøjelsen beregnes på en anden måde, end når udlejeren beregner lejeforhøjelse for for­bedringsarbejder, som udlejeren ensidigt beslutter at gennemføre.

Lejerne kan altid kræve lejenedsæt­telse, hvis den samlede leje væsentligt over­stiger det lejedes værdi.

Beboerrepræsentationen og energibesparende forbedringer

Beboerrepræsentanter­ne kan foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan for ejendommen, når der samtidig anvises finansiering af de drifts­udgifter, arbejdernes gennemførelse medfører.

Hvis udlejeren leverer varme og varmt vand, og udgifterne hertil er højere end halvdelen af lejen, kan beboerrepræ­sentanterne forlange, at arbejderne, som er foreslået i en energiplan, gennemføres. Foreligger der ikke en energiplan, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan beboerrepræsentationen kræve en energiplan gennemført.

Beboerrepræsentanterne kan forlange de i energiplanen anbe­falede arbejder udført, hvis man accepterer en aftale om lejefor­højel­se til dækning af de udgifter, der er forbundet med arbejderne.

Huslejenævnet kan på opfordring af beboerre­præsentanterne eller lejerflertallet afgøre, om betingelserne for krav om gennemførelse af de omhandlede energibespar­ende arbejder er opfyldt.

Beboerrepræsentationen og anvendelse af midler på bindingskonto i uregulerede kommuner

For ejendomme med mere end to be­boelseslejligheder, som ikke er beliggen­de i regulerede kommu­ner og som er opført før 1970, gælder særlige regler om beboer­re­præsentanternes beføjelser ved­rørende forbedrin­ger.

Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne i sådanne ejen­domme kan fore­slå arbejder, som de afsatte midler på bindingskontoen kan anvendes til. Det er fortrinsvis arbejder, som vedrører brandsikring og energibesparelse.

Beboerrepræsentanterne eller lejerne har endvidere tre måneder efter hvert regn­skabsårs afslutning krav på at få udleveret års­regnskabet for kontoen.

Når udlejer skal have udbetalt penge fra kontoen, skal be­boerrepræsentanterne samtidig have meddelel­se om, hvilke udgifter udlejeren har afholdt, og hvilke beløb der kræves udbe­talt. Beløbet udbetales, med­mindre beboerrepræsentan­terne eller lejerflertallet inden seks uger efter meddelelsen prote­sterer imod udbetalingen. Fastholder udlejeren udbetalingskra­vet trods beboerrepræsentationens protest, skal sagen indbringes for huslejenævnet.

Beboerrepræsentationen og anvendelse af midler på vedligeholdelseskonto i regulerede kommuner

Beboerrepræsentanterne eller lejerflertallet kan acceptere, at udlejeren an­vender beløb fra ejen­dommens vedligeholdel­seskonto - såvel regnskabs­konto som bindingskonto - til dækning af udgifter til forbedring, isolering eller lignende.
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 10.10.2018