Indflytning og overtagelse

Når lejere skal overtage og flytte ind i et lejemål, er der en række regler.

Overtagelse af det lejede

Når lejeaftalen er indgået skriftligt eller mundtligt, overtager lejeren det lejede fra det tidspunkt, der er aftalt i kontrakten.

Lejemålets fremtræden

Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for leje­forholdets begyndelse og i hele leje­perioden.

Udlejer skal også sørge for, at alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand og varme er  i god og brugbar stand.
For private lejere er kravene til lejemålets fremtræden yderligere præciseret i lejeloven. Det fremgår, at det lejede på overtagelsestids­punktet skal:
  • være rengjort
  • ruderne hele
  • alle udvendige døre for­synet med brugelige låse med tilhørende nøgler
Denne regel kan godt fraviges ved aftale.
Forholdene på overtagelsestidspunktet har især be­tydning for lejerens muligheder for at kunne klage over mangler ved det lejede og for ud­lejerens krav om istandsættelse ved lejeforholdets ophør. Det vil sige to ting:
  • Hvis lejemålet ved overtagelsen ikke er i en sådan stand, som lejeren efter lejeloven eller lejeaftalen kan kræve af udlejer,  kan lejeren have ret til at foretage visse handlinger overfor udlejer. Det er det, man også kalder misligholdelsesbeføjelser (udbedring af mangler, nedslag i lejen, ophævelse af lejeaftalen eller erstatning, hvis der er lidt et økonomisk tab). Boligretten tager stilling til sager, hvor der mellem lejer og udlejer er uenighed herom. Læs nærmere herom nedenfor.
  • Det har en betydning for, hvilken stand udlejeren kan forlange, at lejeren skal aflevere lejemålet i. Lejer kan nemlig ikke pålægges at aflevere lejemålet i en bedre stand, end det var i ved overtagelsen. Det kan derfor være en god idé at skaffe sig bevis for den stand, det lejede var i ved indflytningen, fx ved fotos.
Ud over de krav, som en lejer i henhold til lejeloven kan stille til det lejede, kan der i lejeaftalen være aftalt nærmere om lejemålets fremtræden. Det kan for eksempel aftales, at lejemålet er nyistandsat.

Overtagelsesforretning

Ved overtagelsen af en beboelseslejlighed skal udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Læs mere om indflytningssyn i vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme på retsinformation.dk (nyt vindue)

Hent eksempel på indflytningsrapport (Word) (nyt vindue)

Mangler ved det lejede

I lejelovgivningen er fastsat en række regler om lejerens mulighed for at reagere over for mangler ved det lejede. Det gælder både egentlige fysiske mangler og såkaldte retlige mangler - det kan for eksempel være en anden person, der mener at have lejet boligen og derfor har råderetten. Det gælder også for oprindelige mangler – mangler, der allerede er opstået ved lejeaftalens indgåelse – og efterfølgende mangler – mangler der opstår under lejeforholdet. Spørgsmålet om efterfølgende mangler hænger sammen med spørgsmålet om udlejers overholdelse af vedligeholdelsespligten.

Hvornår er der mangler?

Efter reglerne anses det lejede for mangelfuldt, hvis det lejede ikke ved overtagelsen er i den stand, som le­jeren efter retsforholdet kan kræve – altså ikke opfylder lovgivningens eller aftalens krav.

Beviser for manglen

Efter reglerne kan lejeren, selv afhjælpe manglen for udlejerens regning, hvis en mangel ikke straks efter påkrav udbedres af udlejeren. Hvis denne mulighed vælges, er det vigtigt for lejeren at skaffe sig beviser for, hvori manglen bestod, før lejeren selv udbedrede den for udlejers regning.

Lejeren kan kræve lejen nedsat for den periode, hvor manglen forringer det lejedes værdi for lejeren.

Er manglen væsentlig, eller har udlejeren handlet svigagtigt, kan lejeren endvidere hæve aftalen, som herefter anses at være bortfaldet fra tidspunktet for ophævelsens meddelelse.

Erstatning

Lejer kan kræve erstatning, hvis en mangel, som udlejeren bærer ansvaret for, har givet ham et økonomisk tab. Erstatningspligt for udlejer kræver dog, at lejer skal have haft grund til at tro, at boligen ikke led af den pågældende mangel, eller at udlejeren har optrådt uhæderligt.

Misligeholdelsesbeføjelser


Lejerens mulighed for at stille krav til udbedring af manglen, nedslag i lejen, ophævelse af lejeaftalen eller erstatning kaldes misligholdelsesbeføjelser.

Lejeren skal inden 2 uger efter lejefor­holdets begyndelse gøre udlejer opmærksom på de mangler, der måtte være. Hvis manglen ikke kan opdages, uden at lejeren er særligt opmærksom, gælder fristen ikke. Fristen gælder heller ikke, hvis manglen ikke opdages på grund af, at udlejer har givet ukorrekte eller vildledende oplysninger til lejeren (svig).

Hvis fristen ikke overholdes, mister lejeren sin ret til at gøre manglen gælden­de. Reglen indebærer dog ikke, at lejeren mister retten til, at udlejeren udbedrer manglen som led i sin vedligeholdelsespligt, men alene at lejeren mister retten til at gøre misligeholdelses­beføjelserne gæl­dende.

Hvis lejer ikke gør udlejer opmærksom på fejl og mangler ved lejemålets begyndelse, kan det i forbindelse med fraflytningen blive vanskeligt for lejer at bevise, at det ikke er lejerens selv, der har forårsaget manglerne.

Klagemuligheder

Hvis der mellem en lejer og en udlejer opstår uenighed om, hvorvidt lejemålet er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, kan sagen indbringes for huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglen. Der findes huslejenævn i alle landets kommuner. Hvis der opstår uenighed om, hvorvidt manglen berettiger lejeren til at ophæve lejeforholdet, kræve forholdsmæssigt nedslag i lejen eller kræve erstatning, må sagen afgøres af boligretten.

Huslejenævnet

Lejer kan herudover vælge at indbringe sagen for huslejenævnet med henvisning til udlejers manglende overholdelse af sin vedligeholdelsespligt. Det gælder kun, hvis den pågældende mangel er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre og eventuelt fastsætte en nedsættelse af lejen, indtil arbejderne er udført.
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 16.01.2018