Lejefastsættelse

Om huslejen frit kan fastsættes af udlejeren, eller den er reguleret centralt, afhænger af, hvornår boligen er opført.

I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejeren og lejeren frit aftale huslejens størrelse.

For private udlejningsboliger, der er opført før 1991, gælder imidlertid en række regler. Det er afgørende, om boligen er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven er gældende eller ej. Kommunen bestemmer selv, om boligreguleringsloven skal være gældende, og det er tilfældet i hovedparten af landets kommuner. Nedenfor kan du læse om reglerne i boligreguleringsloven. I de kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, fastsættes lejen efter "det lejedes værdi".

Omkostningsbestemt husleje

Huslejen beregnes i forhold til de driftsudgifter, som knytter sig til ejendommen. Typiske driftsudgifter er udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og afsætning til ejendommens vedligeholdelse. Desuden kan udlejeren medregne et kapitalafkast, der som hovedregel udgør syv procent af ejendommens offentlige værdi ved 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973.

Der kan også indgå et tillæg for udførte forbedringer. Under punktet forbedringer er det nærmere omtalt, hvordan en lejeforhøjelse for forbedringer fastsættes.

Driftsbudget

Udlejeren udarbejder et driftsbudget for hele ejendommen. Udgifterne fordeles på de enkelte boliger. Fordelingen sker på grundlag af boligernes indbyrdes værdi. Hvis den indbyrdes værdi anses for at være nogenlunde ens, kan fordelingen ske i forhold til boligernes areal.

Erhvervslejemål

Hvis der i ejendommen også er erhvervslejemål, skal budgetudgifterne fordeles imellem boligerne og erhvervene i forhold til de to deles areal.

Lejen fastsættes på grundlag af driftsudgifter

Ved lejeaftalens indgåelse fastsættes huslejen på grundlag af de driftsudgifter, som var gældende på tidspunktet for det seneste huslejebudget for ejendommen. Hvis driftsudgifterne efterfølgende stiger, kan udlejeren med et varsel på tre måneder forhøje lejen, så den samlede lejeindtægt for ejendommen på ny kan dække udgifterne. Huslejen kan forhøjes, så snart der sker stigninger i driftsudgifterne, men det typiske er, at lejen forhøjes én gang om året pr. 1. januar.

Udlejeren har ikke pligt til at nedsætte huslejen, hvis driftsudgifterne falder - kun hvis der sker et fald i de skatter og afgifter, som indgår i huslejen, skal lejen nedsættes.

Moderniserede lejligheder

For lejligheder, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende modernisering, gælder en særlig ordning. Hvis udlejeren således har udført forbedringer i en lejlighed, som har kostet mere end 2.213 kroner pr. m² eller mere end 253.064 kroner i alt (2017-niveau), og disse forbedringer har medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi, kan lejen ved genudlejning fastsættes efter princippet om ”det lejedes værdi” i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Muligheden for at komme ind i ordningen omfatter kun lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Princippet om ”det lejedes værdi” er nærmere omtalt nedenfor.

Små ejendomme

For små ejendomme – ejendomme hvor der pr. 1. januar 1995 var færre end syv boliger – gælder der særlige regler om huslejens fastsættelse. I disse ejendomme skal udlejeren som hovedregel ikke udarbejde et huslejebudget.

Lejen fastsættes derimod efter det, der kaldes det lejedes værdi. Det lejedes værdi finder man frem til ved at se på, hvad der betales for andre tilsvarende lejeboliger i området, som er af en nogenlunde tilsvarende kvalitet med hensyn til for eksempel størrelse, beliggenhed, udstyr og vedligeholdelsesstand. Der kan i denne forbindelse kun sammenlignes med huslejen for boliger i store ejendomme. Det vil sige ejendomme med syv eller flere boliger.

For boliger i små ejendomme kan huslejen ikke forhøjes oftere end hvert andet år og tidligst to år efter lejerens indflytning.

80/20-ejendomme

Ejendomme, hvor mere end 80 procent af ejendommens areal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, det vil typisk sige til erhverv, kaldes 80/20-ejendomme. For boliger i sådanne ejendomme gælder der særlige regler. Blandt andet er lejefastsættelsen undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Lejen fastsættes i stedet efter de regler, som gælder for ejendomme beliggende i kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende. Reglerne er nærmere omtalt nedenfor.

Det lejedes værdi

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, er det alene lejeloven, som gælder. Det betyder, at huslejen fastsættes efter reglerne om ”det lejedes værdi”.

Lejeloven indeholder ikke særlige regler om huslejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse, men da lejeren altid kan forlange lejen sat ned til det lejedes værdi, må det forventes, at den aftalte leje er fastsat i forhold til det lejedes værdi.

Det lejedes værdi for en bolig findes ved at sammenligne med den husleje, som er almindeligt gældende for andre boliger i kvarteret eller området. Der kan kun ske sammenligning med tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Som hovedregel kan der kun ske sammenligning med boliger, som ligeledes er omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

Betaling for fællesantenner og internet mv.

Reglerne om betaling for fællesantennefaciliteter og såkaldte elektroniske telekommunikationstjenester (internetadgang, telefoni, video on demand og lignende) findes i lejelovens kapitel VII A.

Det fremgår af disse bestemmelser, at har udlejeren indgået aftale med lejeren om at levere fælles signalforsyning, har udlejeren krav på at få de af udlejeren afholdte nødvendige og rimelige udgifter hertil refunderet hos lejeren. Udgifterne til fællesantennen fordeles som udgangspunkt på samt­lige lejemål i ejendommen med lige store beløb. Udgifterne til fællesantenne m.v. kan ikke indeholdes i huslejen, men skal opkræves ved siden af lejen. Dette har den konsekvens, at betaling til tv-forsyning m.v. ikke indgår i boligstøtteberegningen.

Reglerne omfatter egne fællesantenneanlæg og programforsyning udefra, fx fra et eksternt fællesantenneanlæg, fra et såkaldt byanlæg eller fra hybridnet.

Lejeren kan som følge af regler i radio- og fjernsynsloven anmode om at blive fritaget for tilslutning til og betaling for fælles programforsyning i fællesantenneanlægget. Reglerne om mulighed for fravalg af programforsyning trådte i kraft den 1. juli 2016, men som følge af overgangsbestemmelser kan der være lejere, for hvem reglerne først får virkning på et senere tidspunkt.

Læs mere om reglerne for fælles tv-forsyning på forbrug.dk (nyt vindue)
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 16.01.2018