Opsigelse, ophævelse og fraflytning

De allerfleste lejeaftaler indgås uden tidsbegrænsning. Det vil sige, at lejeren som udgangspunkt kan blive boende, så længe han eller hun ønsker det. Der findes dog regler i lejelovgivningen, som giver udlejeren mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen.

Opsigelse vedrører de tilfælde, hvor udlejeren efter reglerne i den private lejelov er berettiget til at opsige lejeforholdet. Der er dels tale om tilfælde, hvor udlejerens interesse i at kunne opsige er tungtvejende. Det vil sige, at lejeren intet kan bebrejdes. Det kan være tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, eller hvis ejendommen skal nedrives. Der er også tilfælde, hvor lejeren har overtrådt almindelige husordensregler.

Ophævelse vedrører den situation, hvor lejeren misligholder nogle af de vilkår, som indgår i lejeforholdet. Det kan enten være vilkår, som fremgår af lejeaftalen, eller vilkår, som er fastsat i lejelovgivningen. Som eksempler kan nævnes lejerens pligt til at betale husleje og lejerens pligt til at overholde almindelige husordensregler. Nedenfor kan du læse om de vigtigste regler i forbindelse med fraflytning og opsigelse.

Udlejerens opsigelse

I almindelige beboelseslejemål kan udlejeren uden nogen begrundelse sige lejeren op, hvis:

  • Lejeren bor til leje i et værelse, der er en del af udlejerens egen bolig eller tofamiliehus. Opsigelsesvarslet er her en måned
  • Lejeren bor i en lejlighed i et tofamiliehus, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed. Opsigelsesvarslet er her et år

Udlejeren kan desuden i andre typer af beboelseslejemål opsige lejeren med en af følgende begrundelser:

  • Hvis udlejeren selv vil bo i lejligheden. Bestemmelsen forudsætter, at det er udlejeren selv, som skal benytte lejemålet. Reglen kan derfor ikke anvendes af selskaber og gælder dermed ikke for almene boliger. Opsigelsen skal være rimelig set ud fra en vurdering af både lejerens og udlejerens forhold. Opsigelsesvarslet er her et år, og der er genhusningspligt under visse omstændigheder. En ejer eller en andelshaver, der kun udlejer en enkelt ejerlejlighed eller andelsbolig, har en særlig mulighed for at opsige lejeren med 1 års varsel, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at benytte boligen
  • Hvis ejendommen skal nedrives eller ombygges til almene boliger. Det samme gælder, hvis ombygningen sker som følge af ekspropriation. Opsigelsesvarslet er her tre måneder, og der er genhusningspligt under visse omstændigheder
  • Hvis lejeren overtræder almindelige husordensregler om acceptabel adfærd fx ved at genere naboer ved stærk støjende adfærd, trusler og lignende uden at det er så voldsomt, at udlejer er berettiget til at hæve lejemålet med det samme. Opsigelsesvarslet er her tre måneder
  • Hvis det i øvrigt er særligt magtpåliggende for udlejeren at kunne sige lejeren op. Opsigelsesvarslet er her tre måneder, og der er genhusningspligt under visse omstændigheder

Lejerens opsigelse

Lejeren kan uden videre opsige lejeaftalen. Opsigelsesvarslet er tre måneder til den 1. i en måned. I lejeaftaler om private lejeboliger kan parterne aftale et andet varsel. I praksis er opsigelsesvarslet normalt altid tre måneder. I visse typer af lejeforhold som fx udlejning af en villa eller en ejerlejlighed eller ved fremleje er det dog ikke ualmindeligt, at der enten aftales en periode, hvor lejeaftalen ikke kan opsiges (uopsigelighedsperiode), eller at der aftales et længere opsigelsesvarsel end tre måneder for lejeren.

En lejer, der er gift, kan ikke uden ægtefælles samtykke opsige et lejemål, som familien bor i.

Hvis lejeren fraflytter lejligheden, inden opsigelsesvarslets udløb, skal lejeren som udgangspunkt betale husleje i den resterende del af varslingsperioden.

Betingelser for opsigelse

Ønsker udlejeren at opsige lejemålet, skal det ske skriftligt. Opsigelsen skal både indeholde oplysning om opsigelsesgrunden og om lejerens muligheder for at gøre indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. En ugyldig opsigelse har ikke nogen virkning – heller ikke hvis lejeren ikke gør indsigelse.

Der er ikke knyttet formelle krav til lejerens opsigelse. Lejeren kan derfor sige lejeforholdet op såvel skriftligt som mundtligt. Da lejeren imidlertid på et senere tidspunkt kan få brug for at kunne dokumentere opsigelsen, fx tidspunktet for opsigelsens modtagelse hos udlejeren, afgives også lejerens opsigelse i praksis normalt skriftligt eventuelt med de dokumentationsmuligheder (anbefalet post eller afleveringsattest), som postbefordring giver.

Lejerens indsigelse

Hvis lejeren mener, at en (gyldig) opsigelse ikke er berettiget – det vil sige, at den ikke opfylder en af opsigelsesgrundene – skal lejeren senest seks uger efter, at opsigelsen er modtaget, aflevere en skriftlig indsigelse til udlejeren. Udlejer må så inden yderligere 6 uger anlægge sag ved boligretten, hvis udlejeren vil fastholde opsigelsen.

Udlejer kan ophæve lejemålet

De vigtigste situationer, hvor udlejeren kan ophæve lejemålet, er:

  • Hvis lejeren trods udlejerens varsel ikke har betalt husleje eller andre ydelser vedrørende lejeforholdet til tiden. Det kan være husleje, aconto varmebidrag og efterbetaling for varme og vand, antennebidrag, depositum og forudbetalt leje inklusiv senere forhøjelser og gebyr ved for sen betaling
  • Hvis lejeren trods udlejerens indsigelse har overladt lejligheden til andre (fx fremlejet den til en anden), selvom lejeren ikke har lov til det
  • Hvis lejeren trods udlejerens indsigelse har brugt lejligheden til andet, end der er aftalt fx erhverv
  • Hvis lejeren trods udlejers indsigelse ikke holder lejligheden i ordentlig stand
  • Hvis lejeren trods udlejerens advarsel overtræder almindelige husordensregler om grænser for acceptabel adfærd, fx ved at genere sine naboer med stærkt støjende adfærd, trusler og lignende

For sent betalt husleje

Husleje anses for at være betalt til tiden, hvis den betales senest på forfaldsdagen.

Hvis lejeren ikke betaler sin husleje, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Inden dette kan ske, skal udlejeren dog sende lejeren et skriftligt varsel, hvoraf skal fremgå, at udlejeren vil hæve lejeaftalen, hvis lejeren ikke har betalt den skyldige husleje, inden der er gået 14 dage fra varslet er nået frem til lejeren. Udlejer kan tidligst afgive dette varsel efter 3. hverdag efter, at huslejen er forfaldet til betaling. Udlejeren kan opkræve et gebyr for at sende varslet. Betaler lejeren ikke gebyret, kan udlejeren ligeledes hæve lejemålet.

Fraflytning efter ophævelse

Ophævelse af lejeaftalen medfører, at aftalen bortfalder omgående, og lejeren skal derfor fraflytte med det samme. Lejeren skal også betale huslejen, indtil lejemålet er udlejet igen, dog maksimalt tre måneder. Lejeren skal desuden betale de udgifter, udlejeren har haft for at få lejeren til at flytte.

Uenighed om ophævelse

Hvis lejeren ikke efterkommer udlejerens krav om, at lejligheden straks fraflyttes som følge af ophævelse, fx fordi lejeren ikke er enig i, at betingelserne for at ophæve er overholdt, må udlejeren indbringe sagen for boligretten eller for fogedretten, hvis grundlaget for fogedretsbehandling er tilstede. Dette vil ofte være tilfældet, hvis lejeren fx ikke har betalt huslejen efter udløbet af den frist, som er angivet i udlejerens advarsel om lejerestancen.

Tidsbegrænsede lejeaftaler

Som undtagelse til princippet om, at en lejer kan blive boende, indtil lejeforholdet opsiges (eller ophæves), kan det aftales, at lejeforholdet er tidsbegrænset. Et tidsbegrænset lejeforhold ophører uden videre på det tidspunkt, der er aftalt som ophørstidspunkt. Opsigelse af et tidsbegrænset lejeforhold inden den aftalte lejeperiodes udløb kan kun ske, hvis det er aftalt.

Hvis udlejer ikke har haft en særlig begrundelse for at udleje lejemålet tidsbegrænset, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af boligretten.

Formelle krav ved fraflytning

Ved fraflytning af en beboelseslejlighed skal udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, under lejerens medvirken udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Læs mere om de formelle krav ved fraflytning i vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme på retsinformation.dk (nyt vindue)

Hent eksempel på fraflytningsrapport (Word) (nyt vindue)
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 24.04.2018