Vedligeholdelse

Vedligeholdelse er det arbejde, som udlejeren gennemfører for at opretholde ejendommen i den stand, som lejerne efter lejeaf­talen og lov­giv­ningen har krav på.


Vedligeholdelse er altså det arbejde, der sletter sporene efter slid og ælde samt skader.

Vedligeholdelse kan ikke medføre huslejestigninger modsat forbedringer, der godt kan resultere i huslejestigninger, da forbedringer forøger det lejedes værdi.

Ethvert arbejde beskrives derfor enten som et forbedringsarbejde eller et vedligeholdelses­ar­bejde, eller det kan op­deles i en vedligeholdelsesdel og en forbed­rings­del.

Læs mere om forbedringer

Indvendig og udvendig vedligeholdelse

Der skelnes mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse.

Indvendig vedlige­holdelse
omfatter:
  • maling
  • hvidtning
  • tapetsering i lejlig­heden
  • lakering af gulve
Udvendig vedligeholdelse omfatter:
  • al anden vedlige­holdelse uanset, om det foregår i eller uden for lej­ligheden
Den udvendige ved­ligeholdelse – det vil sige al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning, tapet­sering og lakering af gulv – påhviler udlejeren, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer. Det er dog normalt lejeren, som skal vedlige­holde låse og nøgler.

Vedligeholdelseskonto

Den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren, med mindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer.

Det betyder, at udlejeren skal af­sætte et fast årligt beløb til lejlig­hedens indven­dige ved­lige­holdelse på en konto for lejligheden. Hvis lejeren helt har overtaget den indvendige vedlige­holdelsespligt, skal der ikke føres en konto for lejlighedens indvendige vedligeholdelse.

Vedligeholdelseskontoens størrelse

Beløbet udgør i 2017-niveau 44 kr. pr. m² og regu­leres årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Beløbet opkræves over lejen.

I det omfang, lejeren har overtaget pligten til ind­vendig vedlige­holdelse, nedsættes beløbet forholds­mæssigt.

Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden indvendig anses for opfyldt, når det afsatte beløb er anvendt.

Beløb, som er afsat på den indvendige vedligeholdelseskonto, tilhører ikke lejeren.

Lejeren kan kræve, at udlejeren opfylder vedlige­holdelsespligten, men beløbet på kontoen tilhører udlejeren. Udlejeren afsætter altså en del af lejeindtægten til at opfylde sin vedlige­holdelsespligt.

Hvem skal vedligeholde?

Udlejeren kan selv beslutte, om lejeren selv kan udføre vedlige­hol­del­ses­arbejder­ne, eller om der skal an­vendes faglærte hånd­værkere og hvil­ke.

Lejeren har ikke krav på, at udlejeren re­funderer udgifter til indvendig vedligeholdelse, som lejeren har udført, med mindre det er aftalt mellem parterne.

Regler om konti for udvendig vedligeholdelse

I boligreguleringsloven findes en række regler om konti for udvendig ved­ligeholdelse. Reglerne gælder for private udlejningsejendomme med beboelseslejemål, medmindre der er tale om ejendomme med færre end syv beboelseslejemål (små-ejendomme) eller ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendom­mens bruttoetageareal den 1.1.1980 anvendtes til andet end beboelse. Efter lovens §§ 18 og 18 b skal der for ejendomme, der er omfattet af lovens kapitel II-IV afsættes beløb til ejendommens udvendige ved­ligeholdelse. § 18-kontoen vedrører en regnskabsmæssig afsæt­ning og indebærer ikke, at udlejeren skal holde de afsatte midler adskilt fra sin øvrige for­mue. Der tilskrives derfor ikke renter til denne konto. § 18 b-kontoen er en bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond, og ordningen indebærer, at udle­jeren skal indbetale de årlige af­sætningsbeløb til fonden. Der tilskrives renter på denne konto.

Udlejeren skal udarbejde særskilt årsregnskab for hver vedligeholdel­seskonto. En negativ saldo over­føres til næste årsregnskab.

Vedligeholdelseskontiene følger ejen­dommen ved ejerskifte.

Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt er ikke som ved den indvendige vedligeholdelsespligt begrænset til det beløb, der står på kontoen. Pligtens omfang afhænger af ejendommens vedligeholdelsesstand.

Vedligeholdelsespligt

Lejelovgivningen indeholder en række regler, som kan bruges over for den part, som ikke over­holder pligten til vedlige­holdelse

Sanktioner

Reglerne vedrører både sanktioner over for lejere og over for udlejere, som ikke overholder vedligeholdel­sespligten.

Sanktionerne over for udlejeres manglende over­holdelse af vedligeholdelsespligten kan eksempelvis bestå i et påbud om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne eller en nedsættelse af lejen. Det er huslejenævn eller domstolene, som afgør disse sanktioner.

Vurderingen af, om lejerens vedligeholdelsespligt er over­holdt ved fraflytning, tager udgangspunkt i den tilstand leje­målet havde ved indflytningen. Lejemålets tilstand ved fraflytning fastlægges i en indflytningsrapport, jf. vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015.

Udlejeren fremsætter oftest først sit eventu­elle krav i fraflytningssituationen.

Modregning i depositum


Hvis lejeren ikke overholder sin vedlige­holdel­ses­plig­t, kan udle­jeren modreg­ne udgifterne til vedligeholdelse i depositum.

Udlejeren kan udføre ved­ligeholdelsesar­bejder for lejerens regning både i lejeperioden og efter lejeperiodens udløb.

Hvis lejeren ikke overholder vedligeholdelsespligten, vil udlejeren i visse til­fælde kunne opsige leje­aftalen under henvisning lejerens manglende "iagt­tagelse af god skik og orden".

I særlig grove tilfælde kan udlejeren ophæve leje­forholdet efter bestemmelserne i lejelovens § 93.

Vedligeholdelsesmangler

Hvis der opstår uenighed mellem parterne om vedligeholdelsesmangler, vil sagen skulle afgøres af enten huslejenævnet eller boligretten.
Mere information
Love og regler om bolig

Se love og regler om bolig
Sidst opdateret: 23.05.2018