Guide til ombygning i andelsboligejendomme

Andelsboligforeninger har løbende brug for at vedligeholde og forbedre deres ejendomme. Her kan du finde oplysninger om muligheden for byfornyelsesstøtte til ombygning af andelsboliger samt en række praktiske råd.

Når byggeprojektet går i gang, bliver andelsforeningens bestyrelse bygherre. Bygherren er den, der står for projektet. Det anbefales at antage professionel rådgivning til gennemførelse af byggeprojektet. Det bemærkes, at ombygninger ofte vil kræve en byggetilladelse. For information om byggeri henvises til Byggeri

Hvis andelsforeningen har lejeboliger, skal lejelovens regler overholdes.

Kriterier for støtte

Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til andelsboliger, der mangler tidssvarende opvarmning, wc eller bad. Det er også muligt at få støtte, hvis ejendommen er opført før 1960 og væsentligt nedslidt. Kommunalbestyrelsen afgør, hvornår en ejendom kan anses for at være væsentligt nedslidt. Det er et krav for at få støtte, at andelsboligen bebos af andelshaveren.

Der kan også ydes støtte, hvis andelsejendommen har fået udarbejdet en energimærkning, der indeholder forslag til energiforbedringer efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Andelsforeningen kan få støtte til istandsættelse af bygningens klimaskærm. Klimaskærmen er en bygnings udvendige del; det kan fx være tag, vinduer, vægge. Foreningen kan også få støtte til bl.a. nedrivning af bygningen, når dette er begrundet i bygningens fysiske tilstand, etablering af bad og afhjælpning af kondemnable forhold.

Kommunalbestyrelsen kan vælge at give et kontant tilskud til de ovennævnte arbejder. Udgifter, der dækkes af andre støtteordninger, forsikringer og lignende kan ikke indgå i de støtteberettigede udgifter.

Reglerne om, hvilke kriterier der skal være opfyldt og hvilke arbejder der kan opnå støtte, står beskrevet i byfornyelseslovens kapitel 4.

Tinglysning af deklaration om støtte

Når kommunalbestyrelsen har ydet støtte, vil denne tinglyse en deklaration på ejendommen. Deklarationen sætter vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af kontant tilskud ydet til fornyelse af andelsforeningens bygninger. Tilbagebetalingen vil finde sted, såfremt ejendommen skifter status eller afhændes inden et fastsat åremål, dog højst 20 år, hvis salget er til en højere pris end den ved støtteudmålingen beregnede handelsværdig, tillagt et beløb der svarer til ejendomsprisudviklingen i det forløbende tidsrum. Ved salg til medejer, ægtefælle eller livsarving kan tilbagebetaling ikke kræves.

Tinglysning kan undlades, hvis der ydes mindre offentlig støtte. Der er en vejledende grænse på 50.000 kr., men det er op til den enkelte kommune at afgøre, hvornår der er tale om mindre støtte.

Reglerne om tinglysning af deklaration om tilbagebetaling af ydet støtte står i byfornyelseslovens § 29.

Ansøgning om støtte

Støtte til bygningsfornyelse af andelsejendomme søges hos den relevante kommune. Kommunalbestyrelsen behandler de indkomne ansøgninger og træffer afgørelse om, hvilke projekter de yder støtte til. Kommunalbestyrelsen kan sætte betingelser for prioriteringen af indkomne ansøgninger, og der kan stilles arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser til projektet. Kommunalbestyrelsen fastsætter frister for arbejdernes gennemførelse samt frist for aflæggelse af byggeregnskab og godkender ejerens regnskab over de støtteberettigede udgifter.

For at få støtte til et projekt er det et krav, at arbejderne ikke er påbegyndt, før kommunalbestyrelsen har givet tilsagn om støtte. Der er ligeledes krav om, at bygherren skal sørge for, at der foretages en registrering af bygningens tilstand, før ombygningen påbegyndelse. Der skal stilles fornødne krav til byggeriets andre parter om kvalitetssikring i forbindelse med ombygningen, og ejeren skal udarbejde en plan for drift og vedligeholdelse af bygningen. En drifts- og vedligeholdelsesplan er en skønnet oversigt over de arbejder, en ejer kan forvente skal udføres på ejendommens bygningsdele og materialer – set i forhold til disses levetid og tilstand.

Det er altid en god ide at tage kontakt til kommunen for at afklare muligheden for at få støtte, samt hvilke krav der vil blive stillet til ansøgningen og byggeprojektet.

Beslutningsprocedurer

Udover at være opmærksom på de beslutningsprocedurer, der allerede er fastsat gennem foreningens vedtægter, skal planlægning og gennemførelse af projektet ske i samspil med foreningens beboere med respekt for, at omfattende idéer skal diskuteres åbent og have lov til at modnes.

Det anbefales derfor, at man indledningsvis i forbindelse med større opgaver fastlægger de beslutningsprocedurer, der vil blive benyttet under forløbet, for at sikre de bedste forretningsgange og bevare en hensigtsmæssig dialog med alle involverede parter.

Hvis foreningen råder over lejeboliger, skal lejelovens regler overholdes.

Genhusning

Der skelnes mellem permanent genhusning og midlertidig genhusning. Kommunalbestyrelsen afgør, om der skal ske genhusning.

Hvis andelsejendommen rives ned for at give plads til etablering af et fælles gårdanlæg eller bliver kondemneret, har andelshaverne ret til at blive permanent genhuset. En ejendom kondemneres, hvis den er sundheds- eller brandfarlig at bebo eller opholde sig i.

Hvis der sker afhjælpning af kondemnable forhold, som for eksempel manglende tidssvarende opvarmning eller etablering af bad, kan der ske midlertidig genhusning. Midlertidig genhusning kræver, at boligen højst er ubeboelig i 6 måneder. Perioden kan ved aftale forlænges til 12 måneder.

Læs nærmere om reglerne om genhusning i byfornyelseslovens kapitel 8 eller vejledningen om genhusning

Læs om samarbejde med beboerne

Læs om aktørerne i en byggesag

Læs om entrepriseformer

Læs om særlige temaer
Sidst opdateret: 23.04.2018