Aktørerne i en byggesag

Et byggeprojekt omfatter en lang række aktører, der i større eller mindre omfang involveres i byggesagen.

Det er væsentligt for en vellykket byggesag, at der gives information til alle parter. Men det er også særdeles vigtigt, at der kun gives relevant information og til de rigtige på det rigtige tidspunkt. En af de ting, man bør starte med, er derfor at skaffe sig et overblik over, hvem der er involveret og hvilken information, de bør have for at kunne deltage aktivt og konstruktivt i sagens fremdrift.

Det kan derfor være en god idé at lave en organisations- og kommunikationsplan.

Bygherren

Bygherren er i princippet andelsboligforeningens generalforsamling som ejer, beslutningstager og igangsætter af sagen.

Bestyrelsen / byggeudvalg

I mange andelsboligforeninger vil det være bestyrelsen, som varetager bygherrefunktionen, medmindre man etablerer et egentligt byggeudvalg med deltagelse af andre andelshavere, som fx har særlige kompetencer i forhold til en byggesag.

Uanset om det er bestyrelsen eller et byggeudvalg, der varetager opgaven, er det en god idé at udpege én eller to kontaktpersoner, der kan fungere som fast kontaktperson mellem foreningen og de tekniske rådgivere.

Nedsættes der et byggeudvalg til at varetage byggesagen, er det vigtigt, at der er klare retningslinjer for byggeudvalgets kompetence- og ansvarsområde, ikke mindst i forhold til bestyrelsens daglige opgaver og ansvarsområder. Det kan derfor anbefales at få etableret et samarbejde mellem bestyrelsen og byggeudvalget, så der kan ske en koordinering mellem bestyrelsens og byggeudvalgets opgaver, som i nogle tilfælde vil kunne overlappe hinanden. Det kan fx ske ved at bestyrelsen er repræsenteret i byggeudvalget, ved at holde fælles møder el. lign.

Byggesagens daglige fremdrift varetages normalt af professionelle rådgivere.

Beboere og erhvervslejere

Beboere har en særlig interesse i projektet, som daglige brugere af ejendommen og vil normalt være en part i sagen. Det sidste ikke mindst når der ikke er sket genhusning.

Der skal tidligt i processen tages kontakt til beboere og erhvervslejere, som også bliver en daglig part i sagen. Kommunen vil ved støttet byfornyelse ofte kunne bidrage med hjælp til dækningstab for  erhvervslejere. Sådanne forhold forhandles ofte direkte mellem denne lejer og kommunen.

Bygherrerådgiver

Bygherrerådgiverens opgave er at varetage bygherrens interesser og fungerer ofte som bygherrens stedfortræder og koordinator i forhold til sagens øvrige aktører.

Man kan vælge at ansætte en uvildig bygherrerådgiver, som forestår koordineringen mellem andelsboligforeningen og de udøvende parter.

Man kan som andelsboligforening vælge at ansætte en bygherrerådgiver til at varetage foreningens interesser i forhold til de øvrige parter i byggesagen. Bygherrerådgiverens opgave er at sørge for, at den bedst mulige investering i den ønskede kvalitet og tid opnås.

Bygherrerådgiveren sørger også for, at regler og tidsfrister overholdes, og at erfaring og viden fra andre projekter kommer dig til gode. Derfor er det vigtigt at spørge til bygherrerådgiverens referencer.

Bygherrerådgiveren kan være arkitekt, ingeniør, advokat, byggeadministrationsfirma, byfornyelsesselskab eller andre. Bygherrerådgivere har erfaring med mange tekniske rådgivere (arkitekter og ingeniører) og kan foreslå forskellige emner til udvælgelse.

Her er en liste over nogle af de opgaver, som en bygherrerådgiver kan varetage:

  • Overordnet procesplanlægning
  • Beboerdialog
  • Finansiering og forsikring
  • Økonomistyring
  • Rådgivning og evt. styring af diverse udbud
  • Kontraktforhold med div. rådgivere og entreprenører
  • Projektgennemgange
  • Mødedeltagelse ved byggemøder, bygherremøder mm.

Teknisk rådgiver

Denne type rådgivning varetages oftest af arkitekter og ingeniører i forbindelse med den tekniske planlægning og gennemførelse af projektet.

Rådgiverens rolle kan være indenfor:

  • Totalrådgivning – Totalrådgiveren er ansvarlig for hele sagsforløbet, således at bygherren kun har én rådgivningsaftale. Totalrådgiveren tilknytter nødvendige underrådgivere
  • Delt rådgivning – Hver rådgiver har en særskilt aftale med bygherren
  • Underrådgivning – Rådgiveren har alene aftale med totalrådgiveren

Den tekniske rådgiver vil under sagen referere til bygherrerådgiveren, forudsat at dette er bestemt i kontrakten. Alternativt vil bygherren selv skulle koordinere arbejdet mellem den tekniske rådgiver og bygherrerådgiveren.

Delt rådgivning – Hver rådgiver har en særskilt aftale med bygherren.

Underrådgivning – Rådgiveren har alene aftale med totalrådgiveren.

Opgaverne er mange og forskelligartede, og de strækker sig fra projektets begyndelse, hvor foreningen har et ønske om, at der skal gennemføres bygningsmæssige ændringer, til afslutningen af byggeriet, hvor andelshaverne kan benytte ejendommen igen.

Her er en liste over nogle af de opgaver, som de tekniske rådgivere løser:

  • Bygningsregistrering
  • Tilstandsvurdering af ejendommen
  • Idéoplæg i forhold til hvad bygherren ønsker udført, og hvad der reelt er muligt at udføre
  • Økonomiske overslag over de planlagte arbejder
  • Beboerdialog og projektformidling
  • Udarbejdelse af projektmateriale; dvs. for- og hovedprojekt (tegninger, beskrivelse, budget  mm.)
  • Statiske beregninger af de konstruktive forhold
  • Ansøgning om byggetilladelse
  • Udarbejdelse af udbudsmateriale og rådgivning om udbudsform
  • Indhentning af tilbud og udarbejdelse af kontrakt
  • Fagtilsyn og byggestyring under ombygningen

Administrator

I de tilfælde hvor andelsboligforeningen har ansat en administrator, er det en god idé på forhånd at gøre sig administratorens rolle klart under byggesagen.

Hvis denne er advokat/juridisk rådgiver kan vedkommende ligeledes varetage opgaver som nævnt under ”Advokat/ juridisk rådgiver”.

Advokat/ juridisk rådgiver

I ethvert byggeprojekt er det nødvendigt at få en advokat til at gennemgå og godkende blandt andet kontrakter mellem bygherren og teknikere samt mellem bygherre og entreprenører, inden disse underskrives. Det anbefales at benytte en advokat med erfaring i entrepriseret.

Ligeledes kan advokaten bistå bygherren, hvis der opstår tvister imellem de involverede parter.

Advokaten er typisk også involveret i, hvordan projektet finansieres, blandt andet ved at bistå i indhentning af lånetilbud fra bank og/eller kreditinstitut mv.

Revisor

Ved en støttet renovering forlanger mange kommuner revisorattesteret regnskab. Under alle omstændigheder skal byggesagens regnskab indgå som en del af andelsforeningens økonomi, eksempelvis i forhold til skattevæsenet, hvis foreningen er skattepligtig.

Bank

Under forudsætning af, at bygherren har behov for en midlertidig finansiering under byggeriet, kan et pengeinstitut være centralt i forhold til at sikre sagens økonomi i byggeperioden - sædvanligvis i samarbejde med et realkreditinstitut. Pengeinstituttet vil stille forskellige betingelser for sin medvirken. Der vil være krav om udbud af den midlertidige finansiering, og man vil normalt indhente to forskellige tilbud.

Realkreditinstitut

Normalt vil bygherren have behov for at optage eller omlægge et realkreditlån til finansiering af renoveringen. Krav fra realkreditinstituttet kan give behov for valg vedr. renoveringen, og realkreditinstituttets krav bør derfor afklares fra byggesagens start.

Forsikring

Ved en byggesag skal man fra planlægnings start sørge for at de nødvendige forsikringsforhold er i orden herunder gælder forsikring vedr. bestyrelsesansvar, beboeres indbo ved evt. skader forårsaget under byggeriet, entrepriseforsikring, rådgiverforsikring mv.

Myndigheder - Kommunen

Kommunens Teknisk Forvaltning optræder altid som byggemyndighed.

I støttet byfornyelse er kommunen ligeledes den støttemyndighed, der skal godkende prissat projektforslag, licitationsresultat og byggeregnskab efter byggeriets afslutning.
Myndigheder - Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse

Ved offentlig støtte til byfornyelse bliver en ejendom automatisk tilknyttet Byggeskadefonden BvB, der gennemfører eftersyn af byfornyede ejendomme. Kommunen indbetaler et bidrag på 1,5% af ombygningsudgifterne til BvB. Det er derfor gratis for ejeren, når BvB foretager eftersyn af ejendommen.

BvB er ikke aktiv under byggeriet, men vil omkring afleveringstidspunkt af byggeriet kontakte bygherren for udlevering af projektmateriale til 1-års gennemgang.

Entreprenør

Der vil altid være flere entreprenører enten organiseret ved en total-, en hoved- eller ved en fagentreprise.
Mere information
Love og regler om byfornyelse

Se love og regler om byfornyelse
Sidst opdateret: 17.01.2018