Guide til ombygning i private udlejningsejendomme

Ejere af private boligudlejningsejendomme har løbende brug for at vedligeholde og forbedre ejendommen. Dette kan blandt andet ske gennem byfornyelse. Her kan du finde oplysninger om muligheden for byfornyelsesstøtte til ombygning samt en række praktiske råd.

At være ejer og bygherre

Som ejer af en udlejningsejendom har man ansvar for at forvalte en værdifuld investering, og det er normalt en god forretning at vedligeholde og forbedre sin ejendom.

Som udlejer har man også et ansvar for at forvalte en ejendom, der tjener som bolig for andre mennesker. Desuden har man et ansvar i lokalsamfundet for at ejendommen er velholdt og passer ind i omgivelserne, og at den ikke er til gene eller til fare for andre.

Ejerens indsats består først og fremmest i at vedligeholde  ejendommen, så udseende og funktion bevares. Men set i et længere perspektiv er det også vigtigt at modernisere og fremtidssikre ejendommen, så boligerne er konkurrencedygtige på fremtidens boligmarked, og således at investeringen bevarer sin værdi.

Derfor er det en god idé løbende at foretage en vurdering af bygningsdelenes og installationernes tilstand, af boligernes størrelse og funktionalitet, af adgangsveje og udearealer og af energiforbrug mv. I forbindelse med overvejelser om investeringer på ejendommen er det en god idé at få lavet en tilstandsvurdering af en teknisk rådgiver. Tilstandsvurderingen kan sikre et overblik over behovet for vedligeholdelse og forbedring og dermed danne grundlag for en langtidsplanlægning.

Det er en god idé at samarbejde med beboerne om moderniseringer. Erfaringen viser, at der bliver færre problemer undervejs, hvis beboerne er taget med på råd fra starten. Lejerne føler også større ejerskab til de ting, som de selv har været med til at beslutte.

Læs om lejelovsforbedringer

Læs om lånemuligheder

Når en renovering starter, bliver ejeren bygherre.

At være bygherre betyder, at man skal foretage en række valg. Man skal først og fremmest beslutte om man skal have rådgivning på byggesagen. I en støttet renoveringssag anbefales det altid at bruge professionel rådgivning uanset sagens størrelse, i mindre sager måske rådgivning til en mindre del af sagens gennemførelse.

De fleste projekter vil kræve en byggetilladelse. For information om byggeri henvises til Byggeri.

Læs om samarbejde med beboerne

Læs om professionel rådgivning

Læs om aktørerne

Kriterier for støtte

Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til private udlejningsboliger, der mangler tidssvarende opvarmning, wc eller bad i boligen, der er opført før 1960 og er væsentligt nedslidte eller der har fået udarbejdet en energimærkningsrapport, der indeholder forslag til energiforbedringer.

Det er kommunen, der afgør hvornår en bygning er væsentlig nedslidt.

Der kan ydes støtte til udgifter til vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder, der vedrører bygningen. Der kan ydes støtte til nedrivning, når det er begrundet i bygningens tilstand eller for at skaffe adgang til lys, luft og friarealer for de tilbageværende bygninger. Støtte kan ydes til opførelse af mindre tilbygninger, der opføres med henblik på at etablere wc eller bad i boligerne. Der kan ydes støtte til udgifter til at fjerne skrot og affald fra en ejendom og til indretning af offentligt tilgængelige byrum.

De støtteberettigede udgifter, som kommunen beslutter at yde støtte til, opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter i overensstemmelse med lejeloven regler. Se lejelovsforbedringer.

Tinglysning af deklaration om evt. tilbagebetaling

Når kommunen har ydet støtte, skal der tinglyses en deklaration om vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af kontante tilskud til vedligeholdelsesudgifter, såfremt boligerne skifter status eller ejendommen afhændes til en højere pris end den ved støtteudmålingen beregnede leje- eller brugsværdi, indenfor et vist åremål på højst 20 år.

Kommunalbestyrelsen kan undlade at tinglyse en deklaration, hvis der en ydet en mindre offentlig støtte. Den vejledende grænse er 50.000 kr., men det er op til den enkelte kommune at afgøre, hvornår der er tale om mindre støtte.

Ansøgning om støtte

Renovering og modernisering af en privat udlejningsejendom er først og fremmest ejerens ansvar. Det er muligt at ansøge den relevante kommune om støtte til renovering af ejendommen, men det er op til kommunen at afgøre om der ydes støtte, og hvor meget der i så fald ydes i støtte. 

Kommunen har mulighed for at stille forskellige krav til ansøgningen, bl.a. arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser. Det er derfor altid en god ide at tage kontakt til kommunen for at afklare muligheden for at få støtte, samt hvilke krav kommunen vil stille til ansøgningen og projektet. Ved støttet renovering, er der krav om, at håndværksarbejderne skal udbydes i licitation, hvor der - medmindre der aftales særlige ordninger - er krav om, at det laveste bud skal accepteres.

En kommune kan stille krav om en bestemt kvalitet ved renoveringen, når der gives støtte. Sådanne krav bør afdækkes, inden planlægning og projektering igangsættes. Det vil normalt være en tekniske rådgiver, der varetager dette arbejde. Det er vigtigt at sikre et godt udbudsmateriale, hvis man skal kunne sammenligne pris og kvalitet.

Sidst opdateret: 12.10.2018