Etablering af almene boliger

Sidst opdateret 07/10/2019
Alment boligbyggeri kan etableres ved nybyggeri, ved på- og tilbygning til almene boligorganisationers ejendomme eller ved ombygning af ejendomme, der ikke anvendes til beboelse.

Finansiering af almene boliger

Sidst opdateret 07/10/2019
Det almene byggeri etableres med offentlig støtte og har over årene være finansieret på flere forskellige måder og med forskellig fordeling mellem stat, kommune og beboere.

Fællestrækket har været, at det offentlige, dels har ydet en kontant engangsstøtte, dels støtte til delvis betaling af ydelserne på de optagne lån. Hertil kommer, at finansieringen af og støtten til de enkelte boligtyper har været forskellig. Inden for de senere år er den offentlig støtte givet, dels i form af grundkapital fra kommunen eller regionen, dels fra staten som en løbende ydelsesstøtte til optaget realkreditlån til byggeriet. Finansieringen af de tre boligtyper har som udgangspunkt været ens, men varieret inden for visse boligtyper.

Fra 1. januar 2019 er indført nye regler for finansieringen af de tre boligtyper til nybyggeri og ombygning med tilsagn efter 1. januar 2019:

For almene familieboliger er der indført en differentiering af den kommunale grundkapital afhængig af boligernes størrelse. Grundkapitalen beregnes således med en procent på baggrund af det samlede boligprojekts boliggennemsnit som følger:

 

  • For almene familieboliger med et boliggennemsnit under 90 m2 udgør grundkapitalen 8 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
  • For almene familieboliger med et boliggennemsnit fra 90 m2 - 105 m2 udgør grundkapitalen 10 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
  • For almene familieboliger med et boliggennemsnit fra 105 m2 og derover udgør grundkapitalen 12 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
  • For almene ungdoms- og ældreboliger er grundkapitalprocenten 10 af  byggeriets anskaffelsessum.

 

Derudover finansieres boligerne med:

 

  • 2 pct. finansieres ved beboerindskud, og
  • fra 90 - 86 pct. af anskaffelsessummen finansieres ved optagelse af realkreditlån afhængig af størrelsen af den kommunale grundkapital, hvortil staten løbende yder ydelsesstøtte. Optagne lån kan maksimalt afdrages over 40 år.

 

Totaløkonomiske merinvesteringer

Med henblik på at at fremtidssikre byggeriet har bygherren mulighed for at foretage totaløkonomiske merinvesteringer . Merinvesteringen finansieres med 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud.

 

Universitetsnære almene ungdomsboliger

Anskaffelsessummen for universitetsnære almene ungdomsboliger finansieres ved 78 pct. lån og 20 pct. fondsbetalt grundkapital og 2 pct. beboerindskud.

 

Almene ældreboliger 2008-2010

I perioden 1. januar 2008 til 30. juni 2009 var den kommunale grundkapital til etablering af almene ældreboliger med serviceareal, dvs. almene plejeboliger, nedsat fra 14 til 7 pct. Fra 1. juli 2009 til udgangen af 2010 var grundkapitalen nedsat for alle almene boliger til 7 pct. Realkreditlånet var tilsvarende øget til 91 pct.

 

Serviceareal

Derudover findes der særlige støtteordninger til etablering af servicearealer til ældreboliger og støtte til almene ungdomsboliger. Staten yder således et engangstilskud til etablering af serviceareal tilknyttet almene ældreboliger på maks. 40.000 kr. pr. tilknyttet almene ældrebolig.

 

Lånetyper til alment boligbyggeri

Læs om fastsættelse af lånetype i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger på statstidende.dk.

Maksimumsbeløb for støttet boligbyggeri

Sidst opdateret 07/10/2019
Der er et et maksimumsbeløb for støttet boligbyggeri.
Maksimumsbeløbet er differentieret på boligtype og geografi og reguleres én gang årligt pr. 1. januar - første gang var januar 2005. Maksimumsbeløbet fastsættes på byggeriets påbegyndelsestidspunkt (tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af skema B).

For tilsagn givet fra den 1. juli 2009 er der gennemført en forhøjelse af maksimumsbeløbet på 6 pct. for familie og ældreboliger i store dele af landet og for ældreboliger i 6 større kommuner.

For tilsagn givet fra den 1. juli 2009 ydes der endvidere et energitillæg til maksimumsbeløbet som følge af skærpede energikrav.

Evaluering af maksimumsbeløbet

I forbindelse med indførelsen af maksimumsbeløbet i 2004 forpligtede regeringen sig til, at der skulle ske en evaluering af ordningen.

  • En evaluering af ordningens første leveår blev i marts 2006 sendt til Folketingets Boligudvalg.
  • En evaluering af ordningens to første leveår blev i maj 2007 sendt til Folketingets Boligudvalg.

Evalueringerne belyser forholdet mellem anskaffelsesudgifterne i det almene byggeri og maksimumsbeløbets størrelse. Endvidere belyser evalueringerne den generelle prisudvikling for det almene byggeri opdelt på anskaffelsesudgifternes hovedudgiftsposter samt forskelle og ligheder i udviklingen for de almene familieboliger og de almene ældreboliger.

 

Maksimumsbeløb for støttet byggeri 2020

Det nye maksimumsbeløb for 2020 er gældende for påbegyndt alment byggeri fra 1. januar 2020. Samtidighed hermed reguleres gældende energitillæg for alment byggeri.

Vejledning

Maksimumbeløb for støttet byggeri 2020

Maksimumsbeløbet for 2020 er gældende for påbegyndt alment byggeri fra 1. januar 2020. Samtidighed hermed reguleres gældende energitillæg for alment byggeri.

Maksimumsbeløb for støttet byggeri 2012-2019

Ønsker du at se tidligere maksimumsbeløb for støttet byggeri, kan du finde dem i styrelsens publikationsdatabase.

Elektronisk indberetning til BOSSINF-STB

Sidst opdateret 07/10/2019
For at sikre, at ministeriet kan følge udviklingen i byggeriet, skal det støttede byggeri indberettes til BOSSINF-STB.
BOSSINF-STB er et edb-baseret indberetnings-, forvaltnings- og informationssystem for alle processer i sagsforløbet og hostes af KMD.

Bygherren skal elektronisk indberette støtteoplysningerne på et såkaldt Skema ABC samt oplysninger om medvirkende virksomheder og nøgletalsoplysninger for bygherre, entreprenører og rådgivere.  Læs mere herom ved at klikke på menupunktet Skema ABC til venstre.

En bygherre skal have et virksomhedssignatur, dvs digital signatur for at kunne indberette elektronisk til kommunen. Bygherrer der ikke har et virksomhedssignatur kan bestille en sådan hos DanID.

Efter at have fået oprettet en virksomhedssignatur, kontakter bygherren kommunen for at få åbnet sagen for bygherrens elektroniske indberetning, og bygherren har derefter adgang til systemet.  

Kommuner og bygherrer skal benytte systemet til følgende boligtyper:

  • Almene familieboliger, ungdoms- og ældreboliger
  • Ældreboliger opført af en selvejende institution, herunder ombygning af plejehjem
  • Servicearealer til ældreboliger (plejeboliger)

Information om indberetning af skema ABC til støttet byggeri kan hentes i menuen til venstre.

For yderligere information om BOSSINF-STB henvises der i øvrigt til bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv., kapitel 2.

Skema ABC

Sidst opdateret 07/10/2019
Bygherrer har pligt til elektronisk at indberette Skema ABC samt oplysninger om medvirkende virksomheder og nøgletal i BOSSINF-STB.
Bygherrer har pligt til elektronisk at indberette Skema ABC samt oplysninger om medvirkende virksomheder og nøgletal i BOSSINF-STB.

I BOSSINF-STB indberettes skema ABC, når der søges om ydelsesstøtte eller servicearealtilskud.

BOSSINF-STB er nu lanceret i en moderniseret og forenklet version. Det betyder blandt andet, at der for tilsagn givet fra 1. januar 2010 skal anvendes en anden version af Skema ABC end for tilsagn givet før.

Skema ABC til renoveringsstøtte af almene boliger kan findes på siden om renovering til almene boliger.

Frem til 1. november 2015 var der krav om indberetning af nøgletal ved etablering af alment byggeri. Yderligere oplysninger om nøgletal på siden om Byggeriets Nøgletal i menuen til venstre.

Byggeriets nøgletal

Frem til 1. november 2015 var der krav om indberetning af nøgletal for støttet byggeri. Når der etableres almene boliger og friplejeboliger med offentlig støtte, var det således et krav, at bygherrer, rådgivere og entreprenører i alment byggeri skulle lade deres præstationer i byggeprojektet evaluere af en uafhængig evaluator. Krav om nøgletal for entreprenører blev indført i det almene byggeri pr. 1. marts 2007, for rådgivere pr. 1. maj 2008 og for bygherrer pr. 1. januar 2010. I det statslige byggeri er der tilsvarende indført nøgletal for de tre hovedaktører.

Nøgletalsbekendtgørelsen for udbud er ophævet fra 1. november 2015.

Nøgletalsbekendtgørelsen for entreprise- og rådgiveropgaver, der er udbudt den 1. november 2015 eller senere, er ophævet. Det betyder, at kravet om nøgletal er ophævet for bygherrer, hvor samtlige entreprise- og rådgiveropgaver er udbudt den 1. november 2015 eller senere.

Entreprise- og rådgiveropgaver udbudt før 1. november 2015 er dog fortsat underlagt kravet om nøgletal.

Nøgletalsbekendtgørelsen i det statslige byggeri er også ophævet.

 

Offentliggørelse af nøgletal

De indberettede nøgletal om overholdelse af tidsfrister, omfanget af mangler, antallet af arbejdsulykker og kundetilfredshed for entreprenører, der bygger nye almene boliger, er offentligt tilgængelige.

Nøgletal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri offentliggøres på Byggeskadefondens hjemmeside til brug for almene bygherrer og andre parter, der ønsker at orientere sig på markedet og f.eks. finde de virksomheder, der er bedst til at overholde tidsfrister, eller se dem, som scorer højest på kundetilfredshed.
Ansøgning

Ansøgningsskema/Indtastningsbilag A - Støttet Boligbyggeri. Fra januar 2020 - juli 2020

Skema ABC til brug for indberetning af støttet byggeri fra 1. januar - 31. juli 2020. (Byggeri med privat part)
Ansøgning

Skema ABC - Ydelsesstøtte eller servicearealtilskud for støttet boligbyggeri fra 1. jan. 2010

Ansøgning om ydelsesstøtte eller servicearealtilskud for støttet boligbyggeri fra 1. januar 2010 og frem.
Ansøgning

Skema ABC - ydelsesstøtte eller servicearealtilskud for støttet boligbyggeri før 1. jan. 2010

Ansøgning om ydelsesstøtte eller servicearealtilskud for støttet boligbyggeri før 1. januar 2010.
Ansøgning

Skema ABC - Entreprenørnøgletal for projekter med tilsagn fra 1. maj 2009

Tal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri offentliggøres på Byggeskadefondens hjemmeside til brug for almene bygherrer og andre, der ønsker at orientere sig på markedet
Ansøgning

Skema ABC - Entreprenørnøgletal for projekter med tilsagn fra 1. mart 2007 og til 30. april 2009

Nøgletal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri offentliggøres på Byggeskadefondens hjemmeside til brug for almene bygherrer og andre parter, der ønsker at orientere sig på markedet.
Ansøgning

Entreprenørnøgletal og medvirkende virksomheder

 

Ansøgning

Nøgletalsoplysninger vedrørende bygherre og evt. forretningsfører i byggefasen

 

Ansøgning

Rådgivernøgletal og medvirkende virksomheder

 

Gå til side om renoveringsstøtte

Landsbyggefonden kan i perioden 2015-2020 give tilsagn om støtte til boligafdelinger m.fl. til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning (bedre tilgængelighed) og sammenlægning af lejligheder, samt miljøforbedringer i alment byggeri.

Totaløkonomi i støttet byggeri

Sidst opdateret 07/10/2019
Bygherrens ansøgning om kommunens godkendelse af skema B skal indeholde en totaløkonomisk vurdering af de bygningsdele, der indgår i projektet.
Den totaløkonomiske vurdering skal indeholde en nutidsværdiberegning til opgørelse af den årlige omkostning for hver af bygningsdelene, tag, facader og vinduer. Der skal endvidere foretages en tilsvarende totaløkonomisk vurdering for mindst ét relevant alternativ for hver af ovenstående bygningsdele. Det er muligt for bygherren at lade andre bygningsdele indgå i projektets totaløkonomiske vurdering.

For ombygningsprojekter er det muligt at undlade at foretage totaløkonomiske vurderinger for de bygningsdele, der ikke indgår eller kun i meget begrænset omfang er omfattet af ombygningen.

Totaløkonomisk model

Bygherren skal indberette de totaløkonomiske vurderinger digitalt. Indberetningen sker i forbindelse med indberetningen af skema B og skal indeholde det samlede beregningsgrundlag, herunder alternativer for den endelige totaløkonomiske vurdering til Landsbyggefonden.

De totaløkonomiske vurderinger skal baseres på en totaløkonomisk model, der er udarbejdet af Landsbyggefonden. Modellen giver mulighed for at foretage totaløkonomiske vurderinger for vinduer, facader og tage. 

Erfaringer med totaløkonomiske vurderinger i alment byggeri

COWI har for Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet en kortlægning, analyse og perspektivering af erfaringer med de obligatoriske totaløkonomiske vurderinger ved nybyggeri og renoveringer af almene boliger samt vurdering af behov for ændringer i det eksisterende setup. Kortlægningen er især foretaget via spørgeskemaundersøgelse og interviews blandt de almene bygherrer. Der er fokus på såvel erfaringerne med den obligatoriske anvendelse af Landsbyggefondens totaløkonomimodel som med totaløkonomiske vurderinger mere bredt. Opgaven er udført i perioden december 2016 til marts 2018


Rapport

Totaløkonomiske vurderinger ved nybyggeri og renovering af almene boliger

COWI har for Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet en kortlægning, analyse og perspektivering af erfaringer med de obligatoriske totaløkonomiske vurderinger ved nybyggeri og renoveringer af almene boliger

Totaløkonomiske investeringer i lavenergibygninger

Sidst opdateret 07/10/2019
Det er muligt at foretage totaløkonomiske merinvesteringer i lavenergiboliger i alment nybyggeri.

Kommunalbestyrelsen har med ordningen mulighed for at give tilsagn til alment nybyggeri, som overskrider det gældende maksimumsbeløb. Overskridelsen må alene bero på udgifter til energibesparende tiltag, der samlet set skal være totaløkonomisk rentable.

 

Ved anvendelse af ordningen stilles der krav til bygherrer om beregning og dokumentation af totaløkonomisk rentabilitet. Beregning og dokumentation er primært centreret omkring udvidet anvendelse af Be18 og anvendelse af et særligt beregningsprogram – Almen2tal - udviklet til formålet. Herudover stilles der endvidere krav til projektgranskning.


Ordningen, der giver mulighed for at foretage totaløkonomiske merinvestering, skal fremadrettet opfylde lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18.

 

Beregningsprogrammet - Almen2tal - er opdateret til bygningsreglement BR18 og den tilhørende lavenergiklasse.

 

Opfyldelse af § 115 a i lov om almene boliger m.v., som vedrører mulighederne for at foretage totaløkonomiske merinvesteringer, kræver anvendelse af lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18, hvor det før var bygningsklasse 2020 i bygningsreglementet BR15, der var gældende.


Tilsvarende gælder det for bekendtgørelse nr. 314 af 30. marts 2016 om totaløkonomiske merinvesteringer i nye lavenergiboliger i alment byggeri m.v., at kravene i lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18 skal opfyldes, hvor det før var bygningsklasse 2020 i bygningsreglementet BR15, som var gældende.


Som konsekvens heraf skal levetiden for energisparende foranstaltninger, jf. bekendtgørelsens § 7, stk. 2, dokumenteres ved henvisning til kapitel 4 i bygningsreglementets vejledning om energiforbrug. Endvidere skal der som dokumentation for de årlige besparelser til opvarmning, varmt vand og elektricitet, jf. bekendtgørelsens § 8, anvendes udskrifter fra beregningsprogrammet BE18 eller lignende beregningsprogrammer.    

 

Beboerbetaling af merinvesteringerne

Totaløkonomiske merinvesteringer finansieres, jf. almenboliglovens § 18, med 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud. Kommunen yder således ikke grundkapitallån til totaløkonomiske merinvesteringer. Låneydelserne finansieres via en årlig beboerbetaling som trækkes over varmeregnskabet. Ministeriet offentliggør årligt per 1. januar beboerbetalingsprocenten for tilsagn, der meddeles i dette år. Den historiske og den aktuelle beboerbetalingsprocent kan ses i nedenstående skema ’Fastsættelse af beboerbetalingsprocent for totaløkonomiske merinvesteringer’.

 

Fastsættelsen af beboerbetalingsprocenten sker således, at der med de gældende rente- og inflationsforudsætninger, ikke ydes positiv eller negativ støtte til merinvesteringen over en periode på 40 år efter låneoptagelsen. Beboerbetalingen reguleres herefter årligt på samme måde som den almindelige beboerbetaling.

Rapport

Beboerbetalingsprocent 2020

Fastsættelse af beboerbetalingsprocent for totaløkonomiske merinvesteringer.

Vejledning

Guide til brug af Almen2tal

Beregning og dokumentation er primært centreret omkring udvidet anvendelse af BR18 og anvendelse af et særligt beregningsprogram – Almen2tal - udviklet til formålet.

Brugerberegning - Almen2tal

Værktøj til beregning af totaløkonomiske merinvesteringer.
Vejledning
Vejledning om totaløkonomiske merinvesteringer

Vejledning om totaløkonomiske merinvesteringer.

Byggeriets nøgletal

Sidst opdateret 07/10/2019
Nøgletal for alment byggeri.
Når der etableres almene boliger og friplejeboliger med offentlig støtte, er det et krav, at bygherrer, rådgivere og entreprenører i alment byggeri skal lade deres præstationer i byggeprojektet evaluere af en uafhængig evaluator - dvs. medvirke til at indsamle nøgletalsoplysninger under byggeprocessen og få beregnet nøgletal ved den konkrete opgaves afslutning.

Nøgletal for entreprenører blev indført i det almene byggeri per 1. marts 2007, for rådgivere per 1. maj 2008 og for bygherrer per 1. januar 2010. I det statslige byggeri er der tilsvarende indført nøgletal for de tre hovedaktører.

Ophævelse af nøgletalsbekendtgørelsen for udbud fra 1. nov. 2015

Nøgletalsbekendtgørelsen for entreprise- og rådgiveropgaver, der er udbudt den 1. november 2015 eller senere, er ophævet. Det betyder, at kravet om nøgletal er ophævet for bygherrer, hvor samtlige entreprise- og rådgiveropgaver er udbudt den 1. november 2015 eller senere

Entreprise- og rådgiveropgaver udbudt før 1. november 2015 er dog fortsat underlagt kravet om nøgletal.

Nøgletalsbekendtgørelsen i det statslige byggeri er også ophævet.

Offentliggørelse af nøgletal

Nøgletal om overholdelse af tidsfrister, omfanget af mangler, antallet af arbejdsulykker og kundetilfredshed for entreprenører, der bygger nye almene boliger, er offentligt tilgængelige.

Nøgletal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri bliver offentliggjort på Byggeskadefondens hjemmeside, så almene bygherrer og andre parter bedre kan orientere sig på markedet og fx finde de virksomheder, der er bedst til at overholde tidsfrister, eller se dem, som scorer højest på kundetilfredshed.
Vejledning

Vejledning om beregning af nøgletal for alment byggeri

Bekendtgørelse nr. 675 af 18. juni 2010 om nøgletal for alment byggeri m.v.
(herefter nøgletalsbekendtgørelsen), ændret ved bekendtgørelse nr. 1072 af 31.
august 2015