Guide til ombygning i andelsboliger

Sidst opdateret 07/10/2019
Andelsboligforeninger har løbende brug for at vedligeholde og forbedre deres ejendomme. Her kan du finde oplysninger om muligheden for byfornyelsesstøtte til ombygning af andelsboliger samt en række praktiske råd.

Mulighed for støtte til ombygning

Sidst opdateret 07/10/2019
Når byggeprojektet går i gang, bliver andelsforeningens bestyrelse bygherre. Bygherren er den, der står for projektet. Det anbefales at antage professionel rådgivning til gennemførelse af byggeprojektet
Det bemærkes, at ombygninger ofte vil kræve en byggetilladelse.

Hvis andelsforeningen har lejeboliger, skal lejelovens regler overholdes.

 

Kriterier for støtte

Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til andelsboliger, der mangler tidssvarende opvarmning, wc eller bad. Det er også muligt at få støtte, hvis ejendommen er opført før 1960 og væsentligt nedslidt. Kommunalbestyrelsen afgør, hvornår en ejendom kan anses for at være væsentligt nedslidt. Det er et krav for at få støtte, at andelsboligen bebos af andelshaveren.

 

Der kan også ydes støtte, hvis andelsejendommen har fået udarbejdet en energimærkning, der indeholder forslag til energiforbedringer efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

 

Andelsforeningen kan få støtte til istandsættelse af bygningens klimaskærm. Klimaskærmen er en bygnings udvendige del; det kan fx være tag, vinduer, vægge. Foreningen kan også få støtte til bl.a. nedrivning af bygningen, når dette er begrundet i bygningens fysiske tilstand, etablering af bad og afhjælpning af kondemnable forhold.

 

Kommunalbestyrelsen kan vælge at give et kontant tilskud til de ovennævnte arbejder. Udgifter, der dækkes af andre støtteordninger, forsikringer og lignende kan ikke indgå i de støtteberettigede udgifter.

 

Reglerne om, hvilke kriterier der skal være opfyldt og hvilke arbejder der kan opnå støtte, står beskrevet i byfornyelseslovens kapitel 4.

 

Tinglysning af deklaration om støtte

Når kommunalbestyrelsen har ydet støtte, vil denne tinglyse en deklaration på ejendommen. Deklarationen sætter vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af kontant tilskud ydet til fornyelse af andelsforeningens bygninger. Tilbagebetalingen vil finde sted, såfremt ejendommen skifter status eller afhændes inden et fastsat åremål, dog højst 20 år, hvis salget er til en højere pris end den ved støtteudmålingen beregnede handelsværdig, tillagt et beløb der svarer til ejendomsprisudviklingen i det forløbende tidsrum. Ved salg til medejer, ægtefælle eller livsarving kan tilbagebetaling ikke kræves.

 

Tinglysning kan undlades, hvis der ydes mindre offentlig støtte. Der er en vejledende grænse på 50.000 kr., men det er op til den enkelte kommune at afgøre, hvornår der er tale om mindre støtte.

 

Reglerne om tinglysning af deklaration om tilbagebetaling af ydet støtte står i byfornyelseslovens § 29.

 

Ansøgning om støtte 

Støtte til bygningsfornyelse af andelsejendomme søges hos den relevante kommune. Kommunalbestyrelsen behandler de indkomne ansøgninger og træffer afgørelse om, hvilke projekter de yder støtte til. Kommunalbestyrelsen kan sætte betingelser for prioriteringen af indkomne ansøgninger, og der kan stilles arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser til projektet. Kommunalbestyrelsen fastsætter frister for arbejdernes gennemførelse samt frist for aflæggelse af byggeregnskab og godkender ejerens regnskab over de støtteberettigede udgifter.

 

For at få støtte til et projekt er det et krav, at arbejderne ikke er påbegyndt, før kommunalbestyrelsen har givet tilsagn om støtte. Der er ligeledes krav om, at bygherren skal sørge for, at der foretages en registrering af bygningens tilstand, før ombygningen påbegyndelse. Der skal stilles fornødne krav til byggeriets andre parter om kvalitetssikring i forbindelse med ombygningen, og ejeren skal udarbejde en plan for drift og vedligeholdelse af bygningen. En drifts- og vedligeholdelsesplan er en skønnet oversigt over de arbejder, en ejer kan forvente skal udføres på ejendommens bygningsdele og materialer – set i forhold til disses levetid og tilstand.

 

Det er altid en god ide at tage kontakt til kommunen for at afklare muligheden for at få støtte, samt hvilke krav der vil blive stillet til ansøgningen og byggeprojektet.

 

Beslutningsprocedurer 

Udover at være opmærksom på de beslutningsprocedurer, der allerede er fastsat gennem foreningens vedtægter, skal planlægning og gennemførelse af projektet ske i samspil med foreningens beboere med respekt for, at omfattende idéer skal diskuteres åbent og have lov til at modnes.


Det anbefales derfor, at man indledningsvis i forbindelse med større opgaver fastlægger de beslutningsprocedurer, der vil blive benyttet under forløbet, for at sikre de bedste forretningsgange og bevare en hensigtsmæssig dialog med alle involverede parter.

 

Hvis foreningen råder over lejeboliger, skal lejelovens regler overholdes.

Genhusning

Der skelnes mellem permanent genhusning og midlertidig genhusning. Kommunalbestyrelsen afgør, om der skal ske genhusning.

Hvis andelsejendommen rives ned for at give plads til etablering af et fælles gårdanlæg eller bliver kondemneret, har andelshaverne ret til at blive permanent genhuset. En ejendom kondemneres, hvis den er sundheds- eller brandfarlig at bebo eller opholde sig i.

Hvis der sker afhjælpning af kondemnable forhold, som for eksempel manglende tidssvarende opvarmning eller etablering af bad, kan der ske midlertidig genhusning. Midlertidig genhusning kræver, at boligen højst er ubeboelig i 6 måneder. Perioden kan ved aftale forlænges til 12 måneder.

Læs nærmere om reglerne om genhusning i byfornyelseslovens kapitel 8 eller vejledningen om genhusning.

Vejledning

Vejledning til beboerne om genhusning ved bygningsfornyelse

I denne folder kan du læse mere om, hvornår du har ret til genhusning, og hvilke krav du kan stille til din genhusningslejlighed.

Lejelovsforbedringer

Sidst opdateret 07/10/2019
Som ejer af en udlejningsejendom kan man gennemføre renovering og modernisering af ejendommen, hvis man overholder reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven (hvis ejendommen ligger i en reguleret kommune).
De væsentligste regler i forbindelse med renoveringer vedrører varsling og opkrævning af lejeforhøjelse, høring af beboerrepræsentanter, varsling af adgang til lejlighederne og af arbejdernes iværksættelse. Der gælder særlige regler for lejligheder, der forbedres gennemgribende i forbindelse med genudlejning.
Lejelovgivningen skelner imellem forbedringer og vedligeholdelse. Forbedringer kan afgrænses som de arbejder, som giver lejeren en forøget brugsværdi af lejligheden eller af ejendommen. Vedligeholdelse er de arbejder, som sikrer, at ejendommen holdes i god og brugbar stand, og at skader udbedres.

Høring af beboerrepræsentanterne (forbedringer)

Hvis der er valgt beboerrepræsentation i ejendommen, skal denne høres om de påtænkte arbejder og inddrages i udførelsen af arbejderne.

Varsling af adgang til lejlighederne (både forbedringer og vedligeholdelse)

Lejerne skal varsles om, at ejeren skal have adgang til lejlighederne for at udføre forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder. Varslingen skal ske med 6 ugers eller 3 måneders frist afhængigt af arbejdernes omfang.

Varsling af iværksættelse (forbedringer)

Hvis lejeforhøjelsen for forbedringen sammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger et bestemt niveau (98 kr. pr. m² i 2017) skal iværksættelsen af forbedringsarbejderne varsles over for lejerne.
Lejerne har mulighed for at protestere mod iværksættelsen af arbejderne, og i så fald skal ejeren indbringe iværksættelsen for huslejenævnet, hvis han ønsker at gennemføre arbejderne.

Varsling af lejeforhøjelse (forbedringer)

Når arbejderne er afsluttede, kan ejeren på grundlag af de forventede forbedringsudgifter opkræve en foreløbig forbedringsforhøjelse, som skal varsles med 3 måneders frist.
Den endelige lejeforhøjelse beregnes på grundlag af byggeregnskabet og varsles ligeledes med 3 måneders frist.
Man kan søge om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen i huslejenævnet.

Hvad adskiller en lejelovsforbedring fra støttede forbedringer?

Selv om der er mange regler, der skal overholdes ved gennemførelse af lejelovsforbedringer, er der dog alligevel færre end ved de støttede forbedringer.
Eksempelvis kan nævnes, at der ikke er krav om, at arbejderne skal udbydes i licitation, og der er ikke krav om kvalitetssikring og driftsplaner.
Selv om forbedringerne ikke er støttet af det offentlige og særlige formelle regler ikke skal overholdes, er det dog under alle omstændigheder en god målsætning at opnå et godt forhold mellem pris og kvalitet og at tilstræbe et godt samarbejde med beboerne.

Bemærk, at hvis lejerne har nedlagt veto imod gennemførelse af forbedringsarbejder efter den tidligere byfornyelsesloven fra 1997, kan disse arbejder ikke gennemføres efter lejelovgivningen, før der er gået mindst 5 år efter byfornyelsesprojektets færdiggørelse.

I en andelsboligejendom, hvor der er udlejede lejligheder, kan andelsforeningen som udlejer gennemføre renovering og modernisering af ejendommen, hvis man overholder reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven (hvis ejendommen ligger i en reguleret kommune).

Samarbejde med beboerne

Sidst opdateret 04/11/2019
Afhængig af andelsboligforeningens størrelse kan det være en fordel at tænke over niveauet for beboerindflydelse i den forestående proces.
Beboersamarbejdet starter allerede i planlægningsfasen af såvel større som mindre og enkeltstående renoveringssager. Et tidligt og tillidsfuldt samarbejde i en god og konstruktiv dialog med beboerne er altafgørende for et godt forløb.

Foruden at benytte de traditionelle kommunikationsværktøjer og beslutningsprocesser som fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, kan man eksempelvis vælge at lave indledende workshops, løbende udgive nyhedsbreve og/eller afholde faste beboermøder i byggeperioden.

Workshop-tanken ses primært i opstartsfasen, hvor alle idéer kommer på bordet, beboere høres og eventuelle rådgivere får mulighed for at samle det hele sammen til et prissat projektforslag.

Nyhedsbreve er tænkt som regelmæssige udgivelser, der bl.a. kan orientere beboerne om projektets og byggesagens udvikling; bestå af særlige meddelelser til beboerne og eventuelle anmodninger om tilbagemeldinger fra beboerne om særlige emner osv.

Hvis andelsboligforeningen har sin egen hjemmeside, kan det være en idé at benytte denne til at vise, hvordan byggesagen skrider fremad ved eksempelvis at lægge billeder m.v. ud på siden og vise status for renovering i forhold til tidsplan o.lign.

De faste beboermøder er ligeledes til orientering om byggesagens udvikling. Undervejs i byggesagen kan der blive behov for at indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis der skal træffes beslutninger af større karakter.

Et kontinuerligt og korrekt informationsflow kan således fremme engagement og motivation hos de enkelte beboere og bidrage til at afværge misforståelser, rygtedannelser og unødvendige situationer.

Det kan ofte betale sig at lade professionelle rådgivere forestå beboersamarbejdet, blandt andet sådan at dagligdags-problemer ikke forhindrer et godt samarbejde.

Det kan også være gavnligt at lade beboerne søge professionel rådgivning, som i nogle tilfælde kan betales over sagen. Dette vil dog altid skulle undersøges først.

I forbindelse med støttede renoveringssager stilles der i øvrigt krav om beboersamarbejde og information.

I henhold til byfornyelsesloven gælder normalt alle de forskellige lejelovsregler om samarbejde og varslinger.I forbindelse med beboersamarbejdet vil det i øvrigt være nødvendigt at afklare spillereglerne for den enkelte beboers råderet i forhold til renoveringen. Nedenfor er oplistet fire eksempler som kan diskuteres:

Eksempel 1

Ved etablering af nye køkkener kan der i projektforslaget gives 3 muligheder for valg af elementer.

 

Eksempel 2

Ved etablering af nye badeværelser kan en beboer have investeret i et nyt badeværelse inden for en kortere årrække før den fælles beslutning i foreningen. Det kan tænkes, at beboeren ikke ønsker at dette skal ændres, da badeværelset er forholdsvist nyt. Andelsboligforeningen skal være opmærksom på, at indgreb i andelshaveres individuelle forbedringer kan medføre krav om kompensation, idet andelshaveren påføres et muligt tab, i fald han/hun sælger andelen før det badeværelse som han/hun selv har etableret er færdignedskrevet.

 

Eksempel 3

Nye vinduer – en beboer har for nylig suppleret lejlighedens gamle vinduer med forsatsruder til termovinduer. Foreningen skal forholde sig til om alle vinduer bør være ens for at samle bygningens facadeudtryk.

Eksempel 4

Tilvalg – hvis en beboer ønsker særlige løsninger også ved evt. egenfinansiering, skal der tages stilling til, om dette vil være muligt.

Aktørerne i en byggesag

Sidst opdateret 07/10/2019
Et byggeprojekt omfatter en lang række aktører, der i større eller mindre omfang involveres i byggesagen.
Det er væsentligt for en vellykket byggesag, at der gives information til alle parter. Men det er også særdeles vigtigt, at der kun gives relevant information og til de rigtige på det rigtige tidspunkt. En af de ting, man bør starte med, er derfor at skaffe sig et overblik over, hvem der er involveret og hvilken information, de bør have for at kunne deltage aktivt og konstruktivt i sagens fremdrift.

Det kan derfor være en god idé at lave en organisations- og kommunikationsplan.

Bygherren

Bygherren er i princippet andelsboligforeningens generalforsamling som ejer, beslutningstager og igangsætter af sagen.

Bestyrelsen / byggeudvalg

I mange andelsboligforeninger vil det være bestyrelsen, som varetager bygherrefunktionen, medmindre man etablerer et egentligt byggeudvalg med deltagelse af andre andelshavere, som fx har særlige kompetencer i forhold til en byggesag.

Uanset om det er bestyrelsen eller et byggeudvalg, der varetager opgaven, er det en god idé at udpege én eller to kontaktpersoner, der kan fungere som fast kontaktperson mellem foreningen og de tekniske rådgivere.

Nedsættes der et byggeudvalg til at varetage byggesagen, er det vigtigt, at der er klare retningslinjer for byggeudvalgets kompetence- og ansvarsområde, ikke mindst i forhold til bestyrelsens daglige opgaver og ansvarsområder. Det kan derfor anbefales at få etableret et samarbejde mellem bestyrelsen og byggeudvalget, så der kan ske en koordinering mellem bestyrelsens og byggeudvalgets opgaver, som i nogle tilfælde vil kunne overlappe hinanden. Det kan fx ske ved at bestyrelsen er repræsenteret i byggeudvalget, ved at holde fælles møder el. lign.

Byggesagens daglige fremdrift varetages normalt af professionelle rådgivere.

Beboere og erhvervslejere

Beboere har en særlig interesse i projektet, som daglige brugere af ejendommen og vil normalt være en part i sagen. Det sidste ikke mindst når der ikke er sket genhusning.

Der skal tidligt i processen tages kontakt til beboere og erhvervslejere, som også bliver en daglig part i sagen. Kommunen vil ved støttet byfornyelse ofte kunne bidrage med hjælp til dækningstab for  erhvervslejere. Sådanne forhold forhandles ofte direkte mellem denne lejer og kommunen.

Bygherrerådgiver

Bygherrerådgiverens opgave er at varetage bygherrens interesser og fungerer ofte som bygherrens stedfortræder og koordinator i forhold til sagens øvrige aktører.

Man kan vælge at ansætte en uvildig bygherrerådgiver, som forestår koordineringen mellem andelsboligforeningen og de udøvende parter.

Man kan som andelsboligforening vælge at ansætte en bygherrerådgiver til at varetage foreningens interesser i forhold til de øvrige parter i byggesagen. Bygherrerådgiverens opgave er at sørge for, at den bedst mulige investering i den ønskede kvalitet og tid opnås.

Bygherrerådgiveren sørger også for, at regler og tidsfrister overholdes, og at erfaring og viden fra andre projekter kommer dig til gode. Derfor er det vigtigt at spørge til bygherrerådgiverens referencer.

Bygherrerådgiveren kan være arkitekt, ingeniør, advokat, byggeadministrationsfirma, byfornyelsesselskab eller andre. Bygherrerådgivere har erfaring med mange tekniske rådgivere (arkitekter og ingeniører) og kan foreslå forskellige emner til udvælgelse.

Her er en liste over nogle af de opgaver, som en bygherrerådgiver kan varetage:

  • Overordnet procesplanlægning
  • Beboerdialog
  • Finansiering og forsikring
  • Økonomistyring
  • Rådgivning og evt. styring af diverse udbud
  • Kontraktforhold med div. rådgivere og entreprenører
  • Projektgennemgange
  • Mødedeltagelse ved byggemøder, bygherremøder mm.

Teknisk rådgiver

Denne type rådgivning varetages oftest af arkitekter og ingeniører i forbindelse med den tekniske planlægning og gennemførelse af projektet.

Rådgiverens rolle kan være indenfor:

  • Totalrådgivning – Totalrådgiveren er ansvarlig for hele sagsforløbet, således at bygherren kun har én rådgivningsaftale. Totalrådgiveren tilknytter nødvendige underrådgivere
  • Delt rådgivning – Hver rådgiver har en særskilt aftale med bygherren
  • Underrådgivning – Rådgiveren har alene aftale med totalrådgiveren

Den tekniske rådgiver vil under sagen referere til bygherrerådgiveren, forudsat at dette er bestemt i kontrakten. Alternativt vil bygherren selv skulle koordinere arbejdet mellem den tekniske rådgiver og bygherrerådgiveren.

Delt rådgivning – Hver rådgiver har en særskilt aftale med bygherren.

Underrådgivning – Rådgiveren har alene aftale med totalrådgiveren.

Opgaverne er mange og forskelligartede, og de strækker sig fra projektets begyndelse, hvor foreningen har et ønske om, at der skal gennemføres bygningsmæssige ændringer, til afslutningen af byggeriet, hvor andelshaverne kan benytte ejendommen igen.

Her er en liste over nogle af de opgaver, som de tekniske rådgivere løser:

  • Bygningsregistrering
  • Tilstandsvurdering af ejendommen
  • Idéoplæg i forhold til hvad bygherren ønsker udført, og hvad der reelt er muligt at udføre
  • Økonomiske overslag over de planlagte arbejder
  • Beboerdialog og projektformidling
  • Udarbejdelse af projektmateriale; dvs. for- og hovedprojekt (tegninger, beskrivelse, budget  mm.)
  • Statiske beregninger af de konstruktive forhold
  • Ansøgning om byggetilladelse
  • Udarbejdelse af udbudsmateriale og rådgivning om udbudsform
  • Indhentning af tilbud og udarbejdelse af kontrakt
  • Fagtilsyn og byggestyring under ombygningen

Administrator

I de tilfælde hvor andelsboligforeningen har ansat en administrator, er det en god idé på forhånd at gøre sig administratorens rolle klart under byggesagen.

Hvis denne er advokat/juridisk rådgiver kan vedkommende ligeledes varetage opgaver som nævnt under ”Advokat/ juridisk rådgiver”.

Advokat/ juridisk rådgiver

I ethvert byggeprojekt er det nødvendigt at få en advokat til at gennemgå og godkende blandt andet kontrakter mellem bygherren og teknikere samt mellem bygherre og entreprenører, inden disse underskrives. Det anbefales at benytte en advokat med erfaring i entrepriseret.

Ligeledes kan advokaten bistå bygherren, hvis der opstår tvister imellem de involverede parter.

Advokaten er typisk også involveret i, hvordan projektet finansieres, blandt andet ved at bistå i indhentning af lånetilbud fra bank og/eller kreditinstitut mv.

Revisor

Ved en støttet renovering forlanger mange kommuner revisorattesteret regnskab. Under alle omstændigheder skal byggesagens regnskab indgå som en del af andelsforeningens økonomi, eksempelvis i forhold til skattevæsenet, hvis foreningen er skattepligtig.

Bank

Under forudsætning af, at bygherren har behov for en midlertidig finansiering under byggeriet, kan et pengeinstitut være centralt i forhold til at sikre sagens økonomi i byggeperioden - sædvanligvis i samarbejde med et realkreditinstitut. Pengeinstituttet vil stille forskellige betingelser for sin medvirken. Der vil være krav om udbud af den midlertidige finansiering, og man vil normalt indhente to forskellige tilbud.

Realkreditinstitut

Normalt vil bygherren have behov for at optage eller omlægge et realkreditlån til finansiering af renoveringen. Krav fra realkreditinstituttet kan give behov for valg vedr. renoveringen, og realkreditinstituttets krav bør derfor afklares fra byggesagens start.

Forsikring

Ved en byggesag skal man fra planlægnings start sørge for at de nødvendige forsikringsforhold er i orden herunder gælder forsikring vedr. bestyrelsesansvar, beboeres indbo ved evt. skader forårsaget under byggeriet, entrepriseforsikring, rådgiverforsikring mv.

Myndigheder - Kommunen

Kommunens Teknisk Forvaltning optræder altid som byggemyndighed.

I støttet byfornyelse er kommunen ligeledes den støttemyndighed, der skal godkende prissat projektforslag, licitationsresultat og byggeregnskab efter byggeriets afslutning.
Myndigheder - Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse

Ved offentlig støtte til byfornyelse bliver en ejendom automatisk tilknyttet Byggeskadefonden BvB, der gennemfører eftersyn af byfornyede ejendomme. Kommunen indbetaler et bidrag på 1,5% af ombygningsudgifterne til BvB. Det er derfor gratis for ejeren, når BvB foretager eftersyn af ejendommen.

BvB er ikke aktiv under byggeriet, men vil omkring afleveringstidspunkt af byggeriet kontakte bygherren for udlevering af projektmateriale til 1-års gennemgang.

Entreprenør

Der vil altid være flere entreprenører enten organiseret ved en total-, en hoved- eller ved en fagentreprise.

Entrepriseformer

Sidst opdateret 07/10/2019
Når der skal gennemføres et byggeprojekt – uafhængigt af hvor omfattende projektet er, er der flere forhold, man som bygherre skal være opmærksom på, inden arbejderne udbydes og kontrakterne underskrives.
Det er vigtigt, at man som bygherre sikrer sig, at de entreprenører og håndværkere, der er udvalgt til at deltage i tilbudsgivningen – og som man efterfølgende skriver kontrakt med, som minimum kan opfylde følgende:

  • Erfaring med den aktuelle type arbejde fra tidligere opgaver
  • Stille med nødvendige antal kvalificerede håndværkere, så opgaven kan løses i god kvalitet, samt inden for den fastsatte tidsramme og til den aftalte økonomi
  • Stille nødvendig økonomisk garanti, inden kontrakten underskrives

Det kan være en god idé at etablere et team af rådgivere/entreprenører/håndværkerfirmaer, som tidligere har arbejdet sammen i andre opgaver, da der kan være en fordel i, at de involverede parter kan ’bygge videre på’ erfaringer fra tidligere gennemførte projekter.

I privatfinansierede sager er det i teorien naturligvis muligt, at bygherren selv varetager byggeledelse og kvalitetssikring mv. af byggearbejderne, men dette frarådes medmindre bygherren har de nødvendige professionelle kvalifikationer og forsikringer.

En sådan opgave kræver særlige forudsætninger og forståelse for de forskelligartede processer og forløb i et byggeprojekt samt fyldestgørende forsikringer i tilfælde af eventuelle budgetoverskridelser, forsinkelser i tidsplanen og dårlig håndværksmæssig kvalitet af de udførte arbejder – alt sammen forhold, som man kan blive gjort ansvarlig for.

Det skal også besluttes, hvilken entrepriseform, der skal benyttes, da dette har en betydning for, hvordan byggeprojektet organiseres og gennemføres, idet de involverede parters roller varierer; dvs. hvem, der har ledelsesansvaret, hvad der uddelegeres etc.

Et byggeprojekt organiseres på en af tre måder:

  • Fagentreprise
  • Hovedentreprise
  • Totalentreprise

Den samlede byggeudgift for identiske arbejder bør være tilnærmelsesvis ens – uafhængig af, hvilken entrepriseform der benyttes, eftersom det endelige resultat skal blive det samme for bygherren.

Men da der – som nævnt – er forskel på hvem, der er ansvarlig for og leverer de forskellige ydelser, vil der typisk være indbyrdes prisforskelle i det samlede budget.

Byggeprojekter af den art, som danner grundlag for denne vejledning, tager typisk udgangspunkt i, at der er etableret en direkte kontakt mellem en andelsboligforening og en teknisk rådgiver – enten en arkitekt eller en ingeniør, der herefter fungerer som forbindelse mellem bygherre, øvrige rådgivere og entreprenører.

Fagentreprise

I denne entrepriseform er hvert fag/håndværk sidestillet og ligeværdigt. Ansvaret for byggeledelsen; dvs. styring og koordinering af byggearbejderne m.v., varetages typisk af en af rådgiverne.

Hovedentreprise

En hovedentreprise omfatter flere af – men ikke alle – de ydelser, der indgår i et normalt byggeprojekt. Hovedentreprenøren er reelt en fagentreprenør, der har det overordnede ansvar for disponering og styring af de øvrige fagentrepriser. Det vil sige, at hovedentreprenøren varetager udvælgelse, styring og koordinering af de involverede underentreprenører, der repræsenterer forskellige håndværksfag, undervejs i byggefasen.

Totalentreprise

En totalentreprise omfatter alle ydelser inden for rådgivning og alle de repræsenterede håndværksfag. Det vil sige, at totalentreprenøren på baggrund af en dialog med bygherren om projektet, forestår udvælgelse af rådgivere (arkitekter og ingeniører) og entreprenører. Totalentreprenøren varetager desuden alle planlægnings- og styringsopgaver lige fra projektering, kontakten til myndigheder samt projekt- og byggeledelse undervejs i alle faserne.

En totalentreprise er ikke den typiske entrepriseform i byggesager af de størrelser, der oftest er tale om for andelsboligforeninger. I de sager vil det oftest være mere hensigtsmæssigt, at der indledningsvis etableres et samarbejde med en teknisk rådgiver, der bistår med udformningen og begrænsningen/defineringen af projektet, og derefter vejleder i de øvrige faser af byggeprojektet.

Særlige temaer

Sidst opdateret 07/10/2019
Der er i dag flere sammenfaldende temaer, som mange andelsboligforeninger med planer om bygningsrenovering overvejer at udføre.
Det gælder fx:

  • Byøkologiske foranstaltninger
  • Lejlighedssammenlægninger
  • Tagboliger
  • Altaner
  • Tilgængelighed, handicapvenlige foranstaltninger
  • Gårdanlæg, gårdlaug og friarealer
  • Vejlaug
  • Telefon, IT og datanet

Der findes forskellige tilskudsordninger i forbindelse med energibesparende og byøkologiske foranstaltninger, og flere kommuner er ligeledes begyndt at fremhæve særlige emner i forbindelse med byfornyelse og bygningsrenovering på deres hjemmesider.

Det kan derfor anbefales at kontakte de lokale myndigheder eller tjekke deres hjemmesider for oplysninger, der måtte have relevans.